Ein Haus voller Erinnerungen – und plötzlich gehört es Ihnen. Doch was nun? Behalten, vermieten oder verkaufen? Warum Erben zunächst einen kühlen Kopf bewahren und ihre Möglichkeiten prüfen sollten.
Ein Haus voller Erinnerungen, eine Wohnung aus Familienbesitz oder ein Grundstück, mit dem niemand so recht gerechnet hat: Wer eine Immobilie erbt, bekommt nicht nur einen Vermögenswert, sondern häufig auch eine ganze Reihe von Fragen dazu. Behalten, vermieten oder verkaufen? Bevor eine Entscheidung fällt, lohnt es sich, die Möglichkeiten in Ruhe zu betrachten.
Das Elternhaus, in dem man aufgewachsen ist. Die Wohnung der Großeltern, in der es sonntags immer nach frisch gebackenem Kuchen duftete. Oder das kleine Häuschen in Brandenburg, das seit Jahrzehnten zum Familienbesitz gehört.
Wenn eine Immobilie vererbt wird, ist das selten eine rein sachliche Angelegenheit. Schließlich hängen an einem Zuhause oft Erinnerungen, die sich nicht in Euro und Cent ausdrücken lassen.
Gleichzeitig stehen die Erben plötzlich vor ganz praktischen Fragen: Was ist die Immobilie heute wert? Welche Kosten entstehen? Wer kümmert sich um das Haus? Und was passiert, wenn mehrere Personen gemeinsam geerbt haben?
Die gute Nachricht: Nicht jede Frage muss sofort beantwortet werden. Einige Dinge sollten allerdings zeitnah geklärt werden.
Erst einmal einen Überblick verschaffen
Bevor über die Zukunft einer geerbten Immobilie entschieden wird, empfiehlt sich eine Bestandsaufnahme.
Wie ist der bauliche Zustand? Sind größere Instandhaltungsarbeiten erforderlich? Gibt es noch laufende Darlehen oder andere Belastungen? Ist die Immobilie vermietet oder steht sie leer?
Auch die laufenden Kosten verdienen Aufmerksamkeit. Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld und die Kosten für den Erhalt des Gebäudes verschwinden schließlich nicht, nur weil gerade niemand darin wohnt.
Besonders wichtig ist außerdem die Klärung der Eigentumsverhältnisse. Ein Blick ins Grundbuch und die entsprechenden Nachlassunterlagen hilft dabei, die rechtliche Ausgangssituation zu verstehen.
Erben sollten mögliche Fristen im Zusammenhang mit der Erbschaft frühzeitig prüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn noch unklar ist, ob der Nachlass möglicherweise überschuldet ist.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Ist die Ausgangssituation geklärt, stellt sich die eigentliche Frage: Was soll mit der Immobilie geschehen?
Wer selbst einziehen möchte, kann sich damit vielleicht einen lang gehegten Wohnwunsch erfüllen. Allerdings sollte die Immobilie nicht nur emotional, sondern auch praktisch zum eigenen Leben passen.
Das Elternhaus mag wunderschön sein. Wenn es aber 40 Kilometer vom Arbeitsplatz entfernt liegt und die Kinder längst in einer anderen Stadt zur Schule gehen, wird aus der vermeintlichen Traumimmobilie schnell eine logistische Herausforderung.
Eine andere Möglichkeit ist die Vermietung. Sie kann regelmäßige Einnahmen ermöglichen und bietet die Chance, die Immobilie langfristig im Familienbesitz zu halten. Allerdings bedeutet Vermieten auch Verantwortung. Verwaltung, Instandhaltung und die Betreuung der Mietverhältnisse müssen organisiert werden.
Und schließlich bleibt der Verkauf. Er kann sinnvoll sein, wenn niemand die Immobilie selbst nutzen möchte, größere Investitionen anstehen oder der Erlös für andere Lebenspläne benötigt wird.
Welche Entscheidung die richtige ist, hängt weniger von der Immobilie allein ab als von den persönlichen und finanziellen Umständen der Erben.
Was ist die geerbte Immobilie eigentlich wert?
Spätestens wenn mehrere Möglichkeiten im Raum stehen, wird eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes wichtig.
Dabei sollte man sich nicht ausschließlich an den Angebotspreisen vergleichbarer Immobilien in den Onlineportalen orientieren. Denn zwischen dem gewünschten und dem tatsächlich erzielbaren Kaufpreis kann ein erheblicher Unterschied liegen.
Entscheidend sind unter anderem die Lage, der bauliche Zustand, die Ausstattung, die Grundstücksgröße und die aktuelle Nachfrage.
Gerade in Berlin und Brandenburg können bereits wenige Kilometer einen erheblichen Unterschied machen. Ein Einfamilienhaus in Berlin-Zehlendorf ist mit einem ähnlichen Haus im ländlichen Brandenburg schließlich nur bedingt vergleichbar.
Eine professionelle Marktpreiseinschätzung schafft hier eine wichtige Entscheidungsgrundlage.
Sie hilft nicht nur bei der Frage, ob sich ein Verkauf lohnt. Auch wenn ein Familienmitglied die Immobilie übernehmen und andere Erben auszahlen möchte, ist ein nachvollziehbarer Marktwert hilfreich.
Für steuerliche oder gerichtliche Zwecke kann allerdings eine gesonderte Wertermittlung erforderlich sein.
Wenn mehrere erben, wird es manchmal kompliziert
Besonders interessant wird es, wenn eine Immobilie nicht an eine einzelne Person, sondern an mehrere Erben fällt.
Dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Und die hat bekanntlich ihre ganz eigenen Herausforderungen.
Die Schwester möchte das Elternhaus behalten, der Bruder würde lieber verkaufen und die dritte Miterbin lebt seit Jahren im Ausland und hat eigentlich ganz andere Sorgen.
Was nun?
Grundsätzlich gehört der Nachlass den Erben gemeinschaftlich. Niemand kann deshalb einfach allein entscheiden, das geerbte Haus zu verkaufen. Für die Veräußerung der Immobilie müssen die Miterben grundsätzlich gemeinsam handeln.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Entscheidung über die laufende Verwaltung einstimmig getroffen werden muss. Hier gelten je nach Art der Maßnahme unterschiedliche gesetzliche Regeln.
In der Praxis empfiehlt es sich, frühzeitig miteinander zu sprechen und die unterschiedlichen Interessen offen anzusprechen.
Vielleicht möchte ein Erbe die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen. Vielleicht ist eine vorübergehende Vermietung eine gemeinsame Lösung. Oder alle Beteiligten kommen zu dem Schluss, dass ein Verkauf die sinnvollste Entscheidung ist.
Je früher eine Einigung gelingt, desto geringer ist meist das Risiko, dass aus einem wertvollen Erbe ein langwieriger Familienstreit wird.
Bloß nichts überstürzen – aber auch nicht endlos warten
Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, fällt vielen Menschen schwer. Manchmal fühlt es sich an, als würde man mit dem Haus auch einen Teil der Familiengeschichte aufgeben.
Deshalb ist es völlig verständlich, wenn eine solche Entscheidung Zeit braucht.
Allerdings sollte aus dem Wunsch, nichts überstürzen zu wollen, auch kein jahrelanger Stillstand werden.
Ein leer stehendes Haus verursacht weiterhin Kosten. Außerdem müssen Gebäude regelmäßig kontrolliert und instand gehalten werden. Gerade wenn die Erben nicht vor Ort wohnen, kann das auf Dauer zur Belastung werden.
Hinzu kommt, dass sich der Immobilienmarkt verändert. Wer heute einen bestimmten Kaufpreis erzielen könnte, hat keine Garantie, dass dieser auch in zwei oder drei Jahren noch realistisch ist.
Das bedeutet keineswegs, dass ein schneller Verkauf immer die beste Lösung wäre. Aber eine bewusste Entscheidung ist meist sinnvoller, als die Frage nach der Zukunft der Immobilie immer wieder zu vertagen.
Eine gute Beratung beginnt nicht mit dem Verkaufsauftrag
Wer eine Immobilie geerbt hat, braucht zunächst vor allem eines: Orientierung.
Dazu gehört eine realistische Einschätzung des Marktwertes, aber auch ein offenes Gespräch über die verschiedenen Möglichkeiten.
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Manchmal ist die Eigennutzung die beste Entscheidung, manchmal eine langfristige Vermietung.
Und wenn ein Verkauf infrage kommt, sollten die Eigentümer wissen, welche Schritte erforderlich sind, welche Unterlagen benötigt werden und mit welchem zeitlichen Ablauf sie rechnen können.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei helfen, die Marktsituation einzuordnen und die wirtschaftlichen Möglichkeiten eines Verkaufs realistisch einzuschätzen.
Rechtliche und steuerliche Fragen, etwa zur Erbschaftsteuer, zur Erbauseinandersetzung oder zu möglichen Fristen, sollten ergänzend mit den dafür zuständigen Fachleuten geklärt werden.
Ein Erbe ist ein Vermögenswert – und manchmal auch eine Herzensangelegenheit
Eine geerbte Immobilie kann eine große Chance sein. Sie kann finanzielle Sicherheit schaffen, einen neuen Lebensmittelpunkt ermöglichen oder den Grundstein für andere Zukunftspläne legen.
Gleichzeitig bringt sie Verantwortung und manchmal schwierige Entscheidungen mit sich.
Deshalb gilt: Erst informieren, dann entscheiden. Wer den Zustand, den Marktwert und die laufenden Kosten seiner Immobilie kennt, kann die verschiedenen Möglichkeiten deutlich besser beurteilen.
Und die Erinnerungen an das Elternhaus? Die bleiben schließlich auch dann erhalten, wenn irgendwann neue Menschen darin wohnen.
Sie haben eine Immobilie in Berlin oder Brandenburg geerbt und möchten wissen, welchen Wert sie heute hat?
Das Team der Berliner Volksbank Immobilien GmbH unterstützt Sie gerne mit einer persönlichen Marktpreiseinschätzung und berät Sie zu den Möglichkeiten eines Verkaufs.
Ganz unverbindlich und ohne vorschnelle Entscheidungen.
Denn manchmal ist der erste Schritt nicht der Verkauf, sondern einfach ein gutes Gespräch.