Neue Küche, frische Wände oder gleich das Bad modernisieren? Vor dem Immobilienverkauf möchten viele Eigentümer noch schnell etwas verbessern. Doch nicht jede Investition zahlt sich am Ende aus.
Die Entscheidung ist gefallen: Das Haus oder die Wohnung soll verkauft werden. Und plötzlich sieht man die eigene Immobilie mit anderen Augen.
Die Wand im Flur könnte wirklich mal wieder gestrichen werden. Das Parkett hat schon bessere Zeiten gesehen. Die Küche ist zwar völlig in Ordnung, aber eben auch schon 20 Jahre alt. Und wenn man schon dabei ist – wäre ein neues Bad nicht vielleicht eine gute Investition?
Spätestens an diesem Punkt stellen uns Eigentümer eine Frage, die vollkommen berechtigt ist:
Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren – oder lohnt sich das gar nicht mehr?
Die Antwort ist leider nicht ganz so bequem wie ein einfaches Ja oder Nein. Denn nicht jede Renovierung erhöht automatisch den Verkaufspreis. Manchmal bewirken schon kleine Maßnahmen erstaunlich viel. Und manchmal investiert ein Eigentümer mehrere zehntausend Euro in eine Ausstattung, die der spätere Käufer am liebsten sofort wieder herausreißen würde.
Entscheidend ist deshalb nicht, ob eine Immobilie vor dem Verkauf möglichst neu aussieht. Entscheidend ist, welche Maßnahmen für genau diese Immobilie und ihre Zielgruppe sinnvoll sind.
Muss eine Immobilie für den Verkauf perfekt aussehen?
Nein. Und gerade bei älteren Bestandsimmobilien wäre dieser Anspruch häufig auch wenig sinnvoll.
Kaufinteressenten erwarten bei einem Haus aus den 1970er-Jahren normalerweise keinen Neubauzustand. Eine Wohnung, die seit 25 Jahren vom selben Eigentümer bewohnt wird, darf ebenfalls Gebrauchsspuren zeigen.
Was allerdings einen Unterschied macht, ist der Gesamteindruck.
Eine gepflegte Immobilie vermittelt etwas anderes als eine vernachlässigte. Und das hat nicht unbedingt mit einer neuen Küche oder einem Designerbad zu tun.
Saubere Räume, funktionierende Türen, ein ordentlicher Eingangsbereich und kleinere behobene Schäden signalisieren: Um diese Immobilie wurde sich gekümmert.
Genau dieser Eindruck kann bei einer Besichtigung wichtiger sein als die Frage, ob die Badezimmerfliesen dem aktuellen Einrichtungstrend entsprechen. Wie wichtig der erste Eindruck ist, lesen Sie hier.
Welche kleinen Maßnahmen lohnen sich häufig?
Bevor Eigentümer über eine komplette Modernisierung nachdenken, lohnt sich deshalb zunächst ein Rundgang mit kritischem Blick.
Vergilbte oder sehr kräftig gestrichene Wände können beispielsweise durch einen neutralen Anstrich deutlich freundlicher wirken. Ein beschädigter Bodenbelag, lose Fußleisten, defekte Türgriffe oder tropfende Wasserhähne sind keine großen Investitionen – fallen Kaufinteressenten aber durchaus auf.
Auch außerhalb der eigentlichen Wohnräume beginnt die Besichtigung längst vor der Haustür. Ein gepflegter Vorgarten, ein sauberer Hauseingang oder ein aufgeräumter Balkon können den ersten Eindruck erheblich verbessern.
Nicht alles muss neu sein. Die Immobilie sollte zeigen können, was in ihr steckt.
Gerade kleinere kosmetische Maßnahmen haben häufig ein besseres Verhältnis zwischen Aufwand und Wirkung als große Umbauten unmittelbar vor dem Verkauf. Auch aktuelle Marktanalysen kommen zu dem Ergebnis, dass maximale Sanierung nicht automatisch maximalen Verkaufserlös bedeutet.
Neue Küche, neues Bad – bekommt man das Geld beim Verkauf zurück?
Hier wird die Sache schwieriger.
Angenommen, das Badezimmer ist 25 Jahre alt, funktioniert aber einwandfrei. Sollten Eigentümer vor dem Verkauf noch einmal 20.000 oder 30.000 Euro investieren?
In vielen Fällen würden wir davon abraten, eine solche Entscheidung ohne vorherige Einschätzung des Marktes zu treffen.
Denn Bad und Küche sind ausgesprochen persönliche Räume. Was der Verkäufer als geschmackvolle Modernisierung empfindet, entspricht möglicherweise überhaupt nicht den Vorstellungen des Käufers.
Der eine träumt von einer offenen Küche mit Kochinsel, der nächste möchte die Küche lieber vom Wohnbereich trennen. Einer liebt große graue Fliesen, der andere hätte gern wieder Farbe im Bad.
Und schon wird aus einer teuren Investition kein Verkaufsargument, sondern lediglich etwas, das der Käufer gedanklich bereits wieder umbaut.
Hinzu kommt ein wirtschaftlicher Punkt: 10.000 Euro Investition bedeuten nicht automatisch 10.000 Euro mehr Verkaufspreis.
Deshalb sollte bei größeren Maßnahmen immer zuerst geklärt werden, welche Zielgruppe die Immobilie wahrscheinlich kaufen wird und was diese tatsächlich erwartet.
Was ist mit offensichtlichen Mängeln?
Hier müssen wir zwischen „nicht mehr modern“ und „defekt“ unterscheiden.
Ein Badezimmer aus den 1990er-Jahren ist zunächst einmal Geschmackssache. Ein Feuchtigkeitsschaden ist es nicht.
Bekannte Schäden einfach mit frischer Farbe zu überdecken, wäre ohnehin keine gute Idee. Spätestens wenn ein Kaufinteressent einen Sachverständigen hinzuzieht, können solche Probleme wieder auftauchen. Vor allem aber müssen Verkäufer bekannte wesentliche Mängel offenlegen; bewusstes Verschweigen kann auch rechtliche Folgen haben.
Bei tatsächlichen Schäden sollte deshalb geklärt werden: Was ist die Ursache? Wie groß ist der Reparaturaufwand? Ist es wirtschaftlich sinnvoll, den Schaden noch vor dem Verkauf zu beseitigen – oder wird die Immobilie transparent mit entsprechendem Sanierungsbedarf angeboten?
Auch hier gibt es keine Lösung von der Stange.
Energetische Modernisierung kurz vor dem Verkauf?
Eine neue Heizung, neue Fenster oder eine Fassadendämmung sind eine andere Größenordnung als ein frischer Anstrich.
Energieeffizienz spielt für Kaufinteressenten heute eine deutlich größere Rolle. Untersuchungen zeigen auch, dass energetisch bessere Immobilien am Markt höhere Angebotspreise erzielen können. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass Eigentümer unmittelbar vor dem Verkauf eine umfangreiche energetische Sanierung beginnen sollten.
Denn die Investitionen sind erheblich und die Frage lautet wiederum: Bekomme ich das eingesetzte Geld beim Verkauf tatsächlich zurück?
Wer ohnehin seit längerer Zeit eine energetische Modernisierung geplant hat und erst später verkaufen möchte, befindet sich in einer anderen Situation als jemand, der seine Immobilie in drei Monaten auf den Markt bringen will.
Deshalb gilt gerade bei größeren Investitionen: Erst bewerten, dann rechnen – und erst danach Handwerker bestellen.
Manchmal ist „unrenoviert“ sogar Teil der Verkaufsstrategie
Das klingt zunächst ungewöhnlich, kann aber sinnvoll sein.
Eine stark modernisierungsbedürftige Immobilie spricht möglicherweise gerade Käufer an, die ohnehin ihre eigenen Vorstellungen verwirklichen möchten.
Warum sollte der Verkäufer dann noch eine Küche auswählen, die der Käufer nicht möchte? Warum ein Bad erneuern, wenn der neue Eigentümer ohnehin einen völlig anderen Grundriss plant?
In solchen Fällen kann es klüger sein, den Zustand offen zu kommunizieren, den Sanierungsbedarf bei der Preisfindung zu berücksichtigen und den Käufern die Gestaltung selbst zu überlassen.
Ein renovierungsbedürftiges Haus ist schließlich nicht automatisch ein schlechtes Haus.
Es ist nur ein Haus, bei dem der nächste Eigentümer noch etwas zu tun hat.
Erst den Wert kennen – dann investieren
Aus unserer Sicht ist deshalb die Reihenfolge entscheidend.
Bevor größere Summen in eine Immobilie fließen, sollte zunächst geklärt werden, welchen Marktwert sie im aktuellen Zustand hat, wer als Käufer infrage kommt und welchen Einfluss die geplanten Maßnahmen voraussichtlich auf Verkaufspreis und Vermarktung haben.
Vielleicht stellt sich heraus, dass ein neuer Anstrich und einige kleinere Reparaturen vollkommen ausreichen.
Vielleicht lohnt es sich tatsächlich, einen beschädigten Boden aufarbeiten zu lassen.
Und vielleicht ist die beste Entscheidung auch: gar nichts mehr investieren und die Immobilie so verkaufen, wie sie ist.
Das Geld, das nicht unnötig in eine Renovierung fließt, gehört schließlich ebenfalls zum Verkaufsergebnis.
Fazit: Renovieren ja – aber nicht aus Reflex
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss sie nicht vorher in einen Neubau verwandeln.
Kleine Maßnahmen, die den Gesamteindruck verbessern und offensichtliche Gebrauchsspuren beseitigen, können durchaus sinnvoll sein. Bei größeren Renovierungen und Modernisierungen sollte dagegen genau gerechnet werden.
Denn am Ende zählt nicht, wie viel Geld der Eigentümer kurz vor dem Verkauf noch investiert hat.
Entscheidend ist, welchen Mehrwert die Maßnahme für den Käufer und damit für den Verkauf tatsächlich schafft.
Oder anders gesagt:
Nicht jede Renovierung erhöht den Verkaufspreis – aber manche verhindern, dass Interessenten ihn gedanklich schon beim Betreten der Immobilie reduzieren.
Bevor Sie also Farbe, Fliesen oder gleich eine neue Küche bestellen, lohnt sich eine professionelle Einschätzung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf. Wir beraten Sie gerne, welche Maßnahmen für Ihre Immobilie in Berlin oder Brandenburg sinnvoll sind – und welche Sie sich guten Gewissens sparen können.