500.000 Euro Kaufpreis bedeuten nicht 500.000 Euro Gesamtkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und möglicherweise Maklercourtage kommen hinzu. Wir zeigen, womit Käufer rechnen sollten.
500.000 Euro Kaufpreis. Die Finanzierung passt, das Eigenkapital ist vorhanden – dann kann die Immobiliensuche ja beginnen. Fast.
Denn wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Preis, der im Exposé steht. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die bei der Budgetplanung von Anfang an berücksichtigt werden sollten. Und gerade bei einem Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro sprechen wir dabei nicht mehr über Kleingeld.
Die etwas ernüchternde Nachricht lautet deshalb: Eine Immobilie für 500.000 Euro kostet am Ende mehr als 500.000 Euro.
Die gute Nachricht: Wer das von Anfang an weiß und realistisch kalkuliert, erlebt später keine böse Überraschung.
Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?
Zu den klassischen Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuch. Wurde die Immobilie über einen Makler vermittelt und fällt für den Käufer eine Provision an, kommt diese ebenfalls hinzu.
Daneben gibt es Ausgaben, die streng genommen nicht zu den klassischen Erwerbsnebenkosten zählen, aber im persönlichen Budget trotzdem nicht fehlen dürfen. Dazu kommen wir später.
Zunächst schauen wir uns an, was aus unseren beispielhaften 500.000 Euro wird.
500.000 Euro Kaufpreis: Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Berlin?
Der größte Unterschied zwischen Berlin und Brandenburg steckt in der Grunderwerbsteuer.
In Berlin beträgt sie derzeit 6 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro sind das bereits 30.000 Euro.
Für Notar und Grundbuch sollte zusätzlich eine Größenordnung von ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises einkalkuliert werden. Wie hoch die tatsächlichen Kosten ausfallen, hängt vom konkreten Geschäft und den erforderlichen Tätigkeiten ab.
Damit liegen wir bei unserem Beispiel in Berlin bereits bei rund 37.500 Euro zusätzlichen Kosten – und eine mögliche Maklercourtage ist darin noch nicht enthalten.
Und was kostet dieselbe Immobilie in Brandenburg?
Nur ein paar Kilometer weiter kann die Rechnung schon anders aussehen.
Brandenburg erhebt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent. Bei 500.000 Euro Kaufpreis werden daraus 32.500 Euro.
Rechnet man auch hier beispielhaft rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch hinzu, liegen die Nebenkosten ohne eine mögliche Maklercourtage bei ungefähr 40.000 Euro.
Allein durch den unterschiedlichen Grunderwerbsteuersatz kostet der Erwerb einer gleich teuren Immobilie in Brandenburg in unserem Beispiel also 2.500 Euro mehr.
Das dürfte vermutlich nicht das ausschlaggebende Argument sein, ob man lieber in Zehlendorf oder Kleinmachnow wohnen möchte. In die Finanzierungsplanung gehört es trotzdem.
Und dann kommt möglicherweise noch die Maklercourtage
Ob und in welcher Höhe Käufer eine Maklercourtage zahlen, hängt vom jeweiligen Immobilienangebot und der Vertragsgestaltung ab.
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Hat beispielsweise nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer an der Provision beteiligt werden, muss der Verkäufer mindestens einen gleich hohen Anteil tragen.
Für Kaufinteressenten bedeutet das vor allem: Nicht pauschal rechnen, sondern beim konkreten Angebot genau hinschauen.
Im Exposé beziehungsweise in den Angaben zum Immobilienangebot sollte erkennbar sein, ob eine Käuferprovision anfällt und in welcher Höhe.
Notar und Grundbuch sind keine freiwilligen Extras
Manchmal werden Notar- und Grundbuchkosten gedanklich in dieselbe Schublade gesteckt wie Umzugsunternehmen oder neue Einbauküche.
Ganz so freiwillig sind sie allerdings nicht.
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Auch für die notwendigen Eintragungen im Grundbuch entstehen Gebühren.
Die Notargebühren sind dabei gesetzlich geregelt und bundesweit einheitlich. Die tatsächliche Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert und den Tätigkeiten, die im konkreten Fall erforderlich sind.
Unsere 1,5 Prozent sind deshalb eine sinnvolle Größenordnung für die erste Budgetplanung – aber keine individuelle Kostenberechnung.
Nach dem Kauf ist vor der ersten Rechnung
Nun könnte man denken: Kaufpreis plus Nebenkosten sind kalkuliert, damit steht das Budget.
Bei einer Bestandsimmobilie lohnt sich allerdings noch ein weiterer Blick.
Vielleicht müssen vor dem Einzug Wände gestrichen oder Fußböden erneuert werden. Vielleicht zeigt die Hausbesichtigung, dass mittelfristig neue Fenster sinnvoll sind. Beim Einfamilienhaus können Arbeiten am Dach, an der Heizung oder im Garten anstehen. Und bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld und gegebenenfalls geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Selbst wenn aktuell nichts Größeres ansteht, sollte nach dem Notartermin möglichst nicht der letzte Euro des Eigenkapitals verschwunden sein.
Eine Immobilie besitzt nämlich eine ausgesprochen zuverlässige Eigenschaft: Irgendetwas gibt es immer.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital – warum Banken genau hinsehen
Auch für die Finanzierung spielen die Nebenkosten eine wichtige Rolle.
Wie viel Eigenkapital erforderlich oder sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Das hängt von Einkommen, Vermögen, Kaufpreis, Immobilie und den jeweiligen Finanzierungskonditionen ab.
Kaufinteressenten sollten deshalb nicht erst eine Immobilie finden und anschließend überlegen, wie viel sie tatsächlich finanzieren können.
Ein frühzeitiges Finanzierungsgespräch schafft Klarheit darüber, welcher Gesamtkaufpreis inklusive Nebenkosten zum eigenen Budget passt.
Das kann die Immobiliensuche erheblich entspannter machen.
Was darf die Immobilie also wirklich kosten?
Wer beispielsweise insgesamt 550.000 Euro für einen Immobilienerwerb zur Verfügung hat, sollte nicht automatisch nach Immobilien mit einem Angebotspreis von 550.000 Euro suchen.
Vom Gesamtbudget müssen zunächst die Erwerbsnebenkosten und sinnvollerweise auch eine Reserve abgezogen werden.
Erst dann zeigt sich, welcher Kaufpreis tatsächlich realistisch ist.
Das klingt selbstverständlich – wird in der ersten Euphorie bei der Immobiliensuche aber erstaunlich leicht vergessen.
Vor allem dann, wenn plötzlich genau dieses eine Haus auftaucht.
Mit Garten. Südterrasse.
Und der Küche, die eigentlich schon immer genauso aussehen sollte.
Fazit: Nicht nur den Kaufpreis finanzieren, sondern den Immobilienkauf
Eine Immobilie für 500.000 Euro kostet eben nicht nur 500.000 Euro.
In Berlin kommen allein durch Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch in unserem vereinfachten Beispiel rund 37.500 Euro hinzu, in Brandenburg rund 40.000 Euro. Eine mögliche Maklercourtage und individuelle weitere Kosten sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Deshalb sollte am Anfang jeder Immobiliensuche nicht nur die Frage stehen:
„Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten?“
Sondern vielmehr:
„Welchen Immobilienkauf kann ich mir leisten?“
Wer die Nebenkosten, mögliche Investitionen und eine finanzielle Reserve von Anfang an mitdenkt, kann wesentlich realistischer suchen – und sich am Ende auch mit einem guten Gefühl für die passende Immobilie entscheiden.
Und genau dabei begleiten wir Kaufinteressenten in Berlin und Brandenburg gerne: von der Suche nach der passenden Immobilie bis zum Notartermin. Sind Sie noch auf der Suche nach der passenden Immobilie, erstellen Sie einfach und unverbindlich hier Ihr Suchprofil.
Wollen Sie Ihre Immobilien verkaufen, rufen Sie uns noch heute an oder vereinbaren Sie einen Termin.