Kaufvertrag unterschrieben – jetzt gehört das Haus Ihnen? Noch nicht ganz. Zwischen Notartermin, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbucheintragung liegen einige wichtige Schritte.
Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Wochen oder Monate der Immobiliensuche liegen hinter Ihnen, die Finanzierung steht und der Notartermin ist geschafft.
Sekt aufgemacht. Jetzt gehört Ihnen das Haus. Oder?
Noch nicht ganz.
Beim Immobilienkauf gibt es nämlich mehrere Zeitpunkte, die im Alltag gerne miteinander verwechselt werden: den Abschluss des Kaufvertrags, die Zahlung des Kaufpreises, die Übergabe der Immobilie und schließlich den rechtlichen Eigentumsübergang.
Und die finden normalerweise nicht alle am selben Tag statt.
Was passiert eigentlich beim Notartermin?
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Beim Termin wird der Kaufvertrag vollständig verlesen, offene Fragen können geklärt und gegebenenfalls noch Änderungen vorgenommen werden. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer.
Damit ist ein ganz wesentlicher Schritt geschafft: Der Immobilienkauf ist vertraglich vereinbart.
Die Schlüssel gibt es deshalb aber normalerweise noch nicht.
Denn nach der Beurkundung beginnt zunächst die Abwicklung des Kaufvertrags. Und dabei übernimmt der Notar eine zentrale Rolle.
Was passiert nach dem Notartermin?
Jetzt werden im Hintergrund einige Dinge erledigt.
Der Notar veranlasst unter anderem die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Vereinfacht gesagt wird die Immobilie damit für den Käufer „reserviert“. Die Vormerkung sichert seinen Anspruch darauf, später als neuer Eigentümer eingetragen zu werden.
Außerdem werden die für den Eigentumsübergang erforderlichen Unterlagen beschafft. Dazu kann beispielsweise die Klärung bestehender Grundschulden des Verkäufers gehören. Auch ein mögliches gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde wird berücksichtigt.
Der Sinn dahinter ist einfach: Der Käufer soll den Kaufpreis erst zahlen müssen, wenn sein späterer Eigentumserwerb ausreichend abgesichert ist.
Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?
Nicht automatisch direkt nach dem Notartermin.
Sind die im Kaufvertrag festgelegten Voraussetzungen erfüllt, verschickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung.
Erst dann wird der Kaufpreis entsprechend der im Kaufvertrag vereinbarten Frist fällig.
Für Käufer ist das ein wichtiger Punkt. Der Kaufpreis sollte nicht einfach vorsorglich überwiesen werden, nur weil der Notartermin bereits stattgefunden hat.
Die Fälligkeitsmitteilung ist das Signal:
Jetzt sind die Voraussetzungen erfüllt – jetzt kann beziehungsweise muss gezahlt werden.
Bei einer Finanzierung sollte die Bank natürlich entsprechend vorbereitet sein. Deshalb ist es wichtig, die Finanzierung bereits vor der Beurkundung verbindlich zu klären.
Kaufpreis bezahlt – bekomme ich jetzt die Schlüssel?
In vielen Kaufverträgen ist geregelt, dass mit vollständiger Kaufpreiszahlung auch Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.
Das klingt ziemlich juristisch, beschreibt aber etwas sehr Alltägliches.
Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer die Immobilie nutzen. Bei einer selbst genutzten Immobilie erfolgt jetzt typischerweise die Übergabe und er bekommt die Schlüssel. Ist das Objekt vermietet, stehen ihm ab dem vereinbarten Übergang beispielsweise die Mieteinnahmen zu.
Gleichzeitig trägt er von diesem Zeitpunkt an auch die laufenden Kosten und Lasten, die vertraglich auf ihn übergehen.
Wann genau die Schlüsselübergabe erfolgt, ergibt sich allerdings aus dem jeweiligen Kaufvertrag. Käufer sollten deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass sie am Tag der Kaufpreisüberweisung schon mit dem Umzugswagen vorfahren können.
Schlüssel in der Hand – aber noch nicht Eigentümer?
Und jetzt kommt die Besonderheit, die viele Käufer überrascht.
Sie haben möglicherweise den vollständigen Kaufpreis bezahlt.
Sie haben die Schlüssel. Sie wohnen vielleicht sogar schon in ihrem neuen Zuhause.
Und trotzdem sind Sie rechtlich noch nicht Eigentümer.
Hier müssen wir nämlich zwischen Besitz und Eigentum unterscheiden.
Besitzer ist vereinfacht gesagt derjenige, der die tatsächliche Herrschaft über die Immobilie hat und sie nutzen kann. Eigentümer ist dagegen derjenige, dem sie rechtlich gehört.
Und bei einer Immobilie entscheidet darüber das Grundbuch.
Wann werde ich tatsächlich Eigentümer?
Erst mit der Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch ist der Eigentumswechsel rechtlich vollzogen.
Nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde und die weiteren Voraussetzungen vorliegen, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung.
Dazu gehört auch die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Diese bestätigt grundsätzlich, dass der Eintragung des Käufers aus Sicht der Grunderwerbsteuer nichts entgegensteht.
Bis das Grundbuchamt die Umschreibung tatsächlich vorgenommen hat, kann noch etwas Zeit vergehen.
Das bedeutet: Zwischen dem Notartermin und dem Tag, an dem Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehen, können durchaus mehrere Wochen oder auch länger liegen.
Das ist zunächst kein Grund zur Beunruhigung, sondern Teil des üblichen Ablaufs eines Immobilienkaufs.
Der Immobilienkauf in fünf Schritten
Wer sich den Ablauf merken möchte, kann ihn stark vereinfacht so zusammenfassen:
1. Notartermin: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag.
2. Absicherung: Der Notar kümmert sich unter anderem um die Vormerkung und die weiteren Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung.
3. Fälligkeitsmitteilung: Sind die Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
4. Kaufpreiszahlung und Übergabe: Nach vollständiger Zahlung gehen entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag Besitz, Nutzen und Lasten über – und typischerweise werden jetzt auch die Schlüssel übergeben.
5. Grundbuch: Mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer schließlich auch rechtlich Eigentümer der Immobilie.
Vom unterschriebenen Kaufvertrag bis zum endgültigen Eigentum ist es also eher ein kleiner Staffellauf als ein einziger großer Sprung.
Warum ist dieser scheinbar komplizierte Ablauf überhaupt notwendig?
Weil bei einem Immobilienkauf sehr viel Geld und Vermögen den Besitzer wechseln.
Der Käufer soll nicht mehrere hunderttausend Euro bezahlen und anschließend feststellen, dass sein Eigentumserwerb nicht ausreichend gesichert ist.
Umgekehrt soll der Verkäufer natürlich nicht sein Eigentum verlieren, bevor er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat.
Der notarielle Ablauf sorgt deshalb dafür, dass keine Seite ungesichert in Vorleistung gehen muss.
Was für Käufer auf den ersten Blick etwas bürokratisch wirken kann, ist also vor allem eines: ein Sicherheitsmechanismus für beide Vertragsparteien.
Und wann darf endlich gefeiert werden?
Eigentlich gibt es beim Immobilienkauf gleich mehrere gute Gelegenheiten.
Nach dem Notartermin ist der Kaufvertrag unterschrieben.
Mit der Schlüsselübergabe wird aus der Immobilie ganz praktisch das neue Zuhause.
Und irgendwann kommt schließlich die Nachricht, dass auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist.
Wer unbedingt auf den einen offiziellen Moment warten möchte, müsste also bis zur Grundbucheintragung durchhalten.
Wir finden allerdings: Gegen ein erstes Glas Sekt nach dem Notartermin spricht trotzdem nichts.
Fazit: Unterschrieben ist gekauft – aber noch nicht im Grundbuch angekommen
Der Notartermin ist ein entscheidender Meilenstein beim Immobilienkauf, aber eben noch nicht der letzte.
Danach werden zunächst die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung geschaffen. Nach der Fälligkeitsmitteilung folgt die Zahlung, anschließend – entsprechend den Regelungen im Kaufvertrag – die Übergabe. Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer schließlich mit seiner Eintragung im Grundbuch.
Wer diese einzelnen Schritte kennt, kann die Zeit zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe deutlich entspannter erleben.
Und wenn Sie Ihre Immobilie mit der BVBI kaufen, begleiten unsere Maklerinnen und Makler Sie selbstverständlich nicht nur bis zur Unterschrift beim Notar. Wir bleiben auch während der anschließenden Abwicklung und bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner.