Der Käufer ist gefunden, doch plötzlich fehlen wichtige Unterlagen. Warum Grundrisse, Wohnflächenberechnungen und Bauakten beim Immobilienverkauf zum Stolperstein werden können – und weshalb sich eine gründliche Vorbereitung auszahlt.
Der Käufer ist gefunden, über den Kaufpreis ist man sich einig und der Notartermin rückt näher. Eigentlich könnte jetzt alles ganz schnell gehen.
Doch dann meldet sich die finanzierende Bank: Die Wohnflächenberechnung fehlt. Oder sie möchte Unterlagen zu einem Anbau sehen, der vor vielen Jahren errichtet wurde. Vielleicht stellt sich auch heraus, dass der vorhandene Grundriss nicht mehr mit der tatsächlichen Raumaufteilung übereinstimmt.
Und plötzlich geht es nicht mehr um den Kaufvertrag, sondern um die Suche nach alten Bauunterlagen.
Solche Situationen lassen sich nicht immer vermeiden. Häufig kann man ihnen aber vorbeugen.
Denn eine gute Verkaufsvorbereitung beginnt lange vor der ersten Besichtigung – und dazu gehört mehr, als schöne Fotos zu machen und ein ansprechendes Exposé zu schreiben.
Warum interessieren sich Käufer und Banken überhaupt für so viele Unterlagen?
Wer eine Immobilie kauft, trifft eine Entscheidung über einen meist erheblichen Geldbetrag. Entsprechend genau möchten Kaufinteressenten wissen, was sie erwerben.
Wie groß ist die Wohnfläche tatsächlich? Welche baulichen Veränderungen wurden vorgenommen? Gibt es rechtliche Besonderheiten? Welche laufenden Kosten entstehen?
Auch die finanzierende Bank benötigt Informationen, um die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen beurteilen zu können.
Dabei verfolgen Käufer und Bank nicht immer dieselben Interessen. Während ein Käufer beispielsweise wissen möchte, ob sich das Dachgeschoss künftig als zusätzlicher Wohnraum nutzen lässt, interessiert die Bank vor allem, welche Flächen und Eigenschaften bei der Bewertung berücksichtigt werden können.
Fehlen wichtige Informationen oder sind Angaben widersprüchlich, entstehen Rückfragen. Im ungünstigsten Fall verzögert sich dadurch die Finanzierungsentscheidung.
Und das ausgerechnet dann, wenn Verkäufer und Käufer eigentlich schon einen Schritt weiter sein wollten.
Ein Grundriss ist noch keine Wohnflächenberechnung
Nehmen wir ein typisches Beispiel.
Ein Einfamilienhaus wurde vor 25 Jahren gekauft. Die damaligen Eigentümer haben die Unterlagen sorgfältig aufbewahrt, darunter auch einen Grundriss mit eingetragenen Quadratmeterzahlen.
Das klingt zunächst gut.
Doch ein Grundriss ist nicht automatisch eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung.
Vielleicht wurden später Räume verändert, eine Terrasse überdacht oder das Dachgeschoss ausgebaut. Möglicherweise stammen die Flächenangaben noch aus einer Zeit, in der nach anderen Berechnungsgrundlagen gearbeitet wurde.
Auch die Frage, ob bestimmte Räume überhaupt als Wohnfläche berücksichtigt werden dürfen, lässt sich nicht allein anhand ihrer tatsächlichen Nutzung beantworten.
Nur weil ein Raum seit Jahren als Schlafzimmer genutzt wird, ist er baurechtlich nicht automatisch als Wohnraum genehmigt.
Deshalb ist es wichtig, vorhandene Angaben frühzeitig zu prüfen und Unklarheiten möglichst vor der Vermarktung zu klären.
Das schützt nicht nur vor unangenehmen Rückfragen, sondern hilft auch, fehlerhafte Angaben im Exposé zu vermeiden.
Der Anbau von damals kann heute Fragen aufwerfen
Ähnlich verhält es sich mit baulichen Veränderungen.
Vielleicht wurde vor vielen Jahren ein Wintergarten angebaut, eine Garage umgebaut oder das Dachgeschoss ausgebaut.
Im Alltag spielt die damalige Genehmigung häufig keine Rolle mehr. Man nutzt die Räume, alles funktioniert und niemand denkt weiter darüber nach.
Beim Verkauf sieht das anders aus.
Kaufinteressenten und finanzierende Banken können wissen wollen, ob die baulichen Veränderungen genehmigt wurden oder genehmigungsfrei waren und ob entsprechende Unterlagen vorliegen.
Nicht jede Veränderung benötigt eine Baugenehmigung. Das hängt unter anderem von der Art der Maßnahme und den zum jeweiligen Zeitpunkt geltenden Vorschriften ab.
Fehlende Unterlagen bedeuten deshalb auch nicht automatisch, dass etwas unzulässig ist.
Sie können aber Klärungsbedarf auslösen.
Und eine solche Klärung ist deutlich entspannter, solange noch kein Käufer auf seine Finanzierungszusage wartet.
Welche Unterlagen werden beim Hausverkauf benötigt?
Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der Immobilie und ihrer Geschichte ab.
Bei einem Einfamilienhaus gehören zu den häufig benötigten Unterlagen beispielsweise:
aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte,
Bauzeichnungen, Grundrisse und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung,
vorhandene Baugenehmigungen und weitere relevante Bauunterlagen,
der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis, soweit keine Ausnahme greift,
gegebenenfalls Nachweise über Modernisierungen, bestehende Rechte oder besondere Vereinbarungen.
Diese Aufzählung ist bewusst nicht abschließend.
Bei einem vermieteten Haus werden andere Informationen benötigt als bei einer selbst genutzten Immobilie. Bei einem Erbbaurecht kommen weitere Unterlagen hinzu. Und auch ein denkmalgeschütztes Gebäude kann besondere Fragen aufwerfen.
Wichtig ist deshalb nicht, möglichst viele Dokumente zusammenzutragen, sondern die für die konkrete Immobilie relevanten Unterlagen vollständig und nachvollziehbar bereitzustellen.
Bei Eigentumswohnungen kommt die Gemeinschaft ins Spiel
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, hat es nicht nur mit den Unterlagen zur eigenen Wohnung zu tun.
Schließlich erwirbt der Käufer gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am Gebäude und Grundstück und wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Deshalb interessieren ihn auch die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse und Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Informationen über Hausgeld, Erhaltungsrücklage und möglicherweise anstehende größere Maßnahmen.
Gerade diese Unterlagen liegen dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht immer vollständig oder in aktueller Fassung vor.
Dann müssen sie bei der Verwaltung angefordert werden. Das kann etwas Zeit in Anspruch nehmen.
Wer sich erst darum kümmert, wenn bereits ein konkreter Kaufinteressent danach fragt, verliert möglicherweise wertvolle Tage oder Wochen.
Welche Bedeutung diese Dokumente für Käufer haben, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „Eigentumswohnung kaufen: Sie kaufen mehr als nur Ihre vier Wände“.
Wenn Angaben nicht zusammenpassen
Manchmal sind gar nicht fehlende Unterlagen das eigentliche Problem, sondern widersprüchliche Informationen.
Im alten Exposé stehen 125 Quadratmeter Wohnfläche, in einer Berechnung sind es 118 Quadratmeter. Der Grundriss zeigt vier Zimmer, tatsächlich sind es inzwischen fünf. Oder ein ausgebauter Raum wird seit Jahren genutzt, ohne dass eindeutig geklärt ist, wie er rechtlich einzuordnen ist.
Solche Unterschiede sollten nicht einfach übergangen werden.
Denn gerade Angaben zu Flächen, baulichem Zustand und Nutzungsmöglichkeiten können für die Kaufentscheidung wesentlich sein.
Das bedeutet nicht, dass jede Abweichung einen Verkauf verhindert.
Es bedeutet aber, dass man sie erkennen, einordnen und gegebenenfalls fachlich klären sollte, bevor daraus ein Missverständnis wird.
Ein sorgfältig erstelltes Exposé ist schließlich nicht nur ein Werbemittel. Es enthält Informationen, auf deren Grundlage Interessenten ihre Kaufentscheidung vorbereiten.
Und diese Informationen sollten möglichst zuverlässig sein.
Warum sich eine gründliche Vorbereitung auch für Verkäufer lohnt
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, denkt zunächst verständlicherweise an den möglichen Kaufpreis.
Die Frage, ob alle relevanten Unterlagen vorliegen, erscheint dagegen oft weniger dringend.
Bis sie plötzlich sehr dringend wird.
Dabei hat eine frühzeitige Prüfung gleich mehrere Vorteile:
Kaufinteressenten erhalten schneller Antworten auf ihre Fragen. Finanzierende Banken können angeforderte Dokumente ohne unnötige Verzögerung prüfen. Und Verkäufer müssen nicht unter Zeitdruck versuchen, Unterlagen zu beschaffen, deren Existenz oder Aufbewahrungsort vielleicht seit Jahren niemanden interessiert hat.
Außerdem lassen sich mögliche Besonderheiten frühzeitig in die Preisfindung und Vermarktungsstrategie einbeziehen.
Denn es macht einen Unterschied, ob man eine Unklarheit vor Beginn der Vermarktung erkennt oder erst dann, wenn ein Käufer bereits mit seiner Bank verhandelt.
Vollständige Unterlagen garantieren natürlich keinen reibungslosen Verkauf. Aber sie können viele vermeidbare Verzögerungen verhindern.
Was tun, wenn Unterlagen tatsächlich fehlen?
Zunächst einmal: Nicht in Panik geraten.
Gerade bei älteren Immobilien ist es keineswegs ungewöhnlich, dass nicht mehr jedes Dokument vorhanden ist.
Je nachdem, um welche Unterlagen es geht, können beispielsweise Bauakten bei der zuständigen Behörde eingesehen, Unterlagen bei der Hausverwaltung angefordert oder vorhandene Pläne durch geeignete Fachleute überprüft beziehungsweise neu erstellt werden.
Dabei ist allerdings zu unterscheiden, ob lediglich ein Dokument fehlt oder ob die zugrunde liegende rechtliche beziehungsweise bauliche Situation ungeklärt ist.
Eine neu angefertigte Zeichnung ersetzt beispielsweise keine möglicherweise erforderliche Baugenehmigung.
Und nicht jede Frage lässt sich allein durch das Beschaffen eines weiteren Dokuments beantworten.
Deshalb ist es sinnvoll, frühzeitig zu prüfen, welche Informationen tatsächlich benötigt werden und wer bei der Klärung helfen kann.
Gute Immobilienvermarktung beginnt vor der Veröffentlichung
Wenn eine Immobilie in einem Portal erscheint, sehen Kaufinteressenten zunächst Fotos, einen Beschreibungstext und die wichtigsten Eckdaten.
Was sie nicht sehen: die Arbeit, die idealerweise bereits davor stattgefunden hat.
Unterlagen wurden gesichtet, Angaben abgeglichen, Rückfragen geklärt und Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt.
Das ist vielleicht der weniger glamouröse Teil der Immobilienvermittlung.
Aber einer der wichtigsten.
Denn die schönste Immobilienanzeige hilft wenig, wenn ein Verkauf später an vermeidbaren Unklarheiten ins Stocken gerät.
Fazit: Lieber vorher suchen als später warten
Nicht jede fehlende Unterlage wird zum Problem. Und nicht jede Unstimmigkeit lässt sich sofort ausräumen.
Wer aber frühzeitig weiß, welche Dokumente vorhanden sind, welche fehlen und wo noch Klärungsbedarf besteht, hat beim Verkauf einen deutlichen Vorteil.
Denn dann können Fragen beantwortet werden, bevor sie den Verkaufsprozess verzögern.
Eine gute Vorbereitung macht eine Immobilie nicht automatisch wertvoller. Sie macht ihren Verkauf aber häufig einfacher.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Berlin oder Brandenburg verkaufen möchten, unterstützen wir Sie bereits vor Beginn der Vermarktung bei der Zusammenstellung und Prüfung der relevanten Objektunterlagen. Gemeinsam schaffen wir eine verlässliche Grundlage für die Präsentation Ihrer Immobilie und den weiteren Verkaufsprozess. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf oder rufen Sie uns einfach an.