Die Wohnung gefällt, der Grundriss passt und der Balkon sowieso. Doch beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie mehr als Ihre vier Wände. Warum sich der Blick auf die gesamte Eigentümergemeinschaft lohnt.
Die Wohnung gefällt auf Anhieb.
Der Grundriss passt, das Wohnzimmer ist schön hell, der Balkon geht nach Süden und selbst die Küche könnte eigentlich bleiben. Bei der Besichtigung konzentriert sich der Blick deshalb ganz automatisch auf die eigenen vier Wände.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung reicht dieser Blick allerdings nicht aus.
Denn Sie kaufen nicht nur die Wohnung, die Sie gerade besichtigt haben. Sie erwerben gleichzeitig einen Anteil am gesamten Gebäude und am Grundstück – und werden Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Dach, die Fassade oder das Treppenhaus wirken bei der ersten Besichtigung vielleicht weniger spannend als der sonnige Balkon.
Finanziell können sie später allerdings deutlich spannender werden.
Die Wohnung gehört Ihnen – das Haus ein bisschen auch
Bei einer Eigentumswohnung wird grundsätzlich zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.
Zum Sondereigentum gehört vereinfacht gesagt das, was ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugeordnet ist. Dazu zählt insbesondere die Wohnung selbst.
Daneben gibt es das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören.
Und genau deshalb endet die Prüfung einer Eigentumswohnung nicht an der Wohnungstür.
Eine wunderschön modernisierte Wohnung kann sich in einem Gebäude befinden, bei dem in absehbarer Zeit größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Umgekehrt kann eine Wohnung innen etwas in die Jahre gekommen sein, während das Gemeinschaftseigentum hervorragend gepflegt wurde.
Beides gehört zum Gesamtbild.
Was gehört eigentlich wem?
Ganz so einfach wie „innen meins, außen gemeinsam“ ist es leider nicht.
Welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche gemeinschaftliches Eigentum sind, ergibt sich unter anderem aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan.
Auch Keller, Gartenflächen oder Stellplätze verdienen einen genaueren Blick. Ein Garten kann beispielsweise Gemeinschaftseigentum sein, für dessen Nutzung einem bestimmten Eigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde.
Ähnliches gilt für Stellplätze oder Garagen. Nur weil bei der Besichtigung gesagt wird „Der Stellplatz gehört zur Wohnung“, sollte man sich nicht allein darauf verlassen.
Die entscheidende Frage lautet vielmehr:
Daneben gibt es das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören.
Und genau deshalb endet die Prüfung einer Eigentumswohnung nicht an der Wohnungstür.
Eine wunderschön modernisierte Wohnung kann sich in einem Gebäude befinden, bei dem in absehbarer Zeit größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Umgekehrt kann eine Wohnung innen etwas in die Jahre gekommen sein, während das Gemeinschaftseigentum hervorragend gepflegt wurde.
Beides gehört zum Gesamtbild.
Wurde bereits über eine Dachsanierung gesprochen? Macht der Aufzug regelmäßig Probleme? Soll die Fassade erneuert werden? Gibt es größere Maßnahmen, die bereits beschlossen wurden?
Solche Informationen können für die Kaufentscheidung erheblich sein.
Und manchmal verraten die Unterlagen noch etwas anderes: wie die Gemeinschaft miteinander umgeht.
Nicht jede kontroverse Diskussion ist ein Warnsignal. Wo mehrere Menschen gemeinsam Eigentum besitzen, gibt es unterschiedliche Interessen – das ist völlig normal.
Wenn sich allerdings bestimmte Konflikte über Jahre durch die Unterlagen ziehen oder notwendige Maßnahmen immer wieder verschoben werden, lohnt sich ein genauerer Blick.
Sie kaufen schließlich nicht nur Quadratmeter.
Sie werden auch Teil dieser Gemeinschaft.
Hausgeld: Was kostet die Wohnung jeden Monat?
Neben der Finanzierung der Wohnung entstehen für Eigentümer laufende Kosten.
Dafür wird in Wohnungseigentumsanlagen üblicherweise ein monatliches Hausgeld erhoben. Daraus werden unter anderem laufende Kosten der Gemeinschaft und Beiträge zur Erhaltungsrücklage finanziert.
Für Kaufinteressenten ist deshalb nicht nur die Frage wichtig:
„Wie hoch ist das Hausgeld?“
Ebenso interessant ist, woraus es sich zusammensetzt.
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte zusätzlich unterscheiden, welche Kosten gegebenenfalls auf einen Mieter umgelegt werden können und welche beim Eigentümer verbleiben.
Für Selbstnutzer wiederum gehört das Hausgeld schlicht in die monatliche Gesamtbelastung – zusätzlich zur Finanzierung.
Ein Kaufpreis allein sagt deshalb noch nicht, was eine Eigentumswohnung Monat für Monat tatsächlich kostet.
Die Erhaltungsrücklage: das Sparschwein der Gemeinschaft
Ein Mehrfamilienhaus braucht über die Jahre Pflege.
Dach, Fassade, Leitungen, Treppenhaus oder technische Anlagen halten schließlich nicht ewig. Deshalb wird von Wohnungseigentümergemeinschaften in der Regel eine Erhaltungsrücklage angesammelt.
Wie hoch sie sein sollte, lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Ein kleiner Neubau hat andere Anforderungen als ein großes Mehrfamilienhaus, das bereits einige Jahrzehnte hinter sich hat.
Deshalb sollte man die Höhe der Rücklage nie isoliert betrachten.
Entscheidend ist das Verhältnis zwischen dem vorhandenen finanziellen Polster und dem Zustand beziehungsweise dem absehbaren Instandhaltungsbedarf des Gebäudes.
Eine hohe Rücklage klingt zunächst beruhigend. Wenn allerdings gleichzeitig eine sehr umfangreiche Sanierung ansteht, kann sie trotzdem schnell aufgebraucht sein.
Umgekehrt muss eine niedrigere Rücklage nicht automatisch problematisch sein, wenn sich das Gebäude in einem guten Zustand befindet und keine größeren Maßnahmen absehbar sind.
Und wenn die Rücklage nicht reicht?
Dann kann es für Wohnungseigentümer teuer werden.
Steht beispielsweise eine größere Sanierungsmaßnahme an und reicht das vorhandene Geld der Gemeinschaft dafür nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen werden.
Das bedeutet: Die Eigentümer müssen zusätzlich zum laufenden Hausgeld Geld einzahlen.
Genau deshalb sind bereits gefasste Beschlüsse vor einem Wohnungskauf so wichtig. Unter Umständen wurde eine größere Maßnahme schon beschlossen, die Zahlung aber noch nicht vollständig eingefordert.
Für Käufer kann daraus nach dem Erwerb eine erhebliche zusätzliche finanzielle Belastung entstehen.
Ein frisch abgeschliffenes Parkett ist schön.
Eine bereits beschlossene Dachsanierung für mehrere hunderttausend Euro sollte man trotzdem mindestens genauso interessant finden.
Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Notartermin kennen?
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich deshalb nicht nur Exposé, Grundriss und Energieausweis ansehen.
Besonders wichtig sind unter anderem:
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich Aufteilungsplan,
aktuelle Beschlüsse und Protokolle der Eigentümerversammlungen,
Wirtschaftsplan und Informationen zum Hausgeld,
Jahresabrechnung beziehungsweise Vermögensbericht und Stand der Erhaltungsrücklage,
Informationen über bereits beschlossene oder absehbare größere Maßnahmen und mögliche Sonderumlagen.
Je nach Immobilie und persönlicher Situation können weitere Unterlagen wichtig sein.
Entscheidend ist nicht, möglichst viele PDFs auf dem Rechner zu speichern. Man sollte auch verstehen, was darin steht – und bei Unklarheiten nachfragen.
Eine gute Wohnung besteht nicht nur aus einem guten Grundriss
Bei Besichtigungen ist es vollkommen normal, dass Kaufinteressenten zunächst auf die Wohnung selbst reagieren.
Kann ich mir vorstellen, hier zu wohnen?
Passt die Raumaufteilung?
Wo kommt der Esstisch hin?
Und bekommt das Sofa eigentlich diese unmögliche Kurve im Treppenhaus?
All das gehört zur Kaufentscheidung.
Bevor daraus allerdings eine Entscheidung über mehrere hunderttausend Euro wird, sollte der Blick noch einmal weiter werden.
Wie ist der Zustand des Gebäudes? Welche Investitionen wurden bereits vorgenommen? Was steht möglicherweise an? Wie ist die Gemeinschaft finanziell aufgestellt? Und passen die laufenden Kosten zum eigenen Budget?
Erst dann entsteht aus einer schönen Wohnung auch eine gut geprüfte Kaufentscheidung.
Fazit: Schauen Sie bei der Besichtigung über die Wohnungstür hinaus
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur Ihre eigenen vier Wände.
Sie werden Miteigentümer des Gebäudes und Teil einer Gemeinschaft, die gemeinsam Entscheidungen trifft, Kosten trägt und für den Erhalt der Immobilie verantwortlich ist.
Deshalb verdienen Teilungserklärung, Protokolle, Hausgeld und Erhaltungsrücklage mindestens einen zweiten Blick – selbst wenn der Balkon beim ersten Blick eindeutig interessanter war.
Wer diese Unterlagen vor dem Kauf sorgfältig prüft, kann besser einschätzen, welche laufenden Kosten und möglichen Investitionen mit der Wohnung verbunden sind.
Unsere Maklerinnen und Makler begleiten Sie bei der Suche nach einer Eigentumswohnung in Berlin und Brandenburg und stellen Ihnen die für den Kauf relevanten Objektunterlagen zur Verfügung. Bei Fragen zur Immobilie und zum weiteren Kaufprozess bleiben wir selbstverständlich an Ihrer Seite.