"Meine Bank hat schon grünes Licht gegeben.“ Doch bedeutet das, dass der Immobilienkauf tatsächlich finanziert werden kann? Wir erklären die Unterschiede zwischen Budgeteinschätzung, Finanzierungsbestätigung und Darlehenszusage – und warum sie für Käufer und Verkäufer wichtig sind.
„Meine Bank hat schon grünes Licht gegeben.“
Diesen Satz hören Immobilienmakler regelmäßig von Kaufinteressenten. Und natürlich ist es erfreulich, wenn sich jemand bereits vor der Immobiliensuche mit seiner Finanzierung beschäftigt hat.
Doch was bedeutet dieses grüne Licht eigentlich?
Hat die Bank lediglich geprüft, welchen Kaufpreis sich der Interessent ungefähr leisten könnte? Liegt bereits eine Finanzierungsbestätigung vor? Oder ist das Darlehen für die konkrete Immobilie tatsächlich zugesagt?
Das klingt zunächst nach Feinheiten, die vor allem Bankmitarbeiter interessieren dürften.
Für Käufer und Verkäufer können diese Unterschiede allerdings ziemlich entscheidend sein.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Idealerweise beginnt die Finanzierungsplanung nicht erst dann, wenn die Traumimmobilie gefunden ist.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte frühzeitig mit seiner Bank oder einem Finanzierungsberater klären, welches Budget realistisch ist.
Dabei geht es nicht allein um das monatliche Einkommen. Auch Eigenkapital, laufende Verpflichtungen, Lebenshaltungskosten und die gewünschte monatliche Darlehensrate spielen eine Rolle.
Und selbstverständlich darf man die Kaufnebenkosten nicht vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision kommen zum eigentlichen Kaufpreis hinzu.
Am Ende steht eine erste Einschätzung, welcher Kaufpreis zur persönlichen finanziellen Situation passen könnte.
Das ist eine wertvolle Grundlage für die Immobiliensuche.
Eine solche Budgeteinschätzung bedeutet aber noch nicht, dass die Bank bereits eine bestimmte Immobilie finanzieren wird.
Finanzierungsbestätigung ist nicht gleich Finanzierungszusage
Im Immobilienalltag werden die Begriffe Finanzierungsbestätigung, Finanzierungszusage und Finanzierungsnachweis häufig durcheinander verwendet.
Dabei gibt es keine einheitliche Aussagekraft, die sich allein aus der Überschrift eines solchen Dokuments ergibt.
Eine Finanzierungsbestätigung kann beispielsweise lediglich bescheinigen, dass ein Interessent nach einer ersten Prüfung grundsätzlich in der Lage erscheint, einen Immobilienkauf bis zu einer bestimmten Größenordnung zu finanzieren.
Eine andere Bestätigung kann bereits deutlich konkreter sein, weil die Bank sowohl die wirtschaftlichen Verhältnisse des Käufers als auch Angaben zur gewünschten Immobilie geprüft hat.
Entscheidend ist deshalb nicht nur, dass eine Bestätigung vorliegt, sondern was darin tatsächlich bestätigt wird.
Ist sie unverbindlich? Steht die Zusage unter Vorbehalten? Wurden die Objektunterlagen bereits geprüft? Fehlen noch Voraussetzungen für eine endgültige Kreditentscheidung?
Wer diese Fragen klärt, weiß wesentlich besser, wie weit die Finanzierung tatsächlich fortgeschritten ist.
Warum prüft die Bank auch die Immobilie?
Ein Kaufinteressent kann finanziell hervorragend aufgestellt sein und trotzdem Schwierigkeiten bekommen, eine bestimmte Immobilie zum gewünschten Kaufpreis zu finanzieren.
Denn für die Bank zählt nicht nur, ob der Käufer die monatlichen Darlehensraten voraussichtlich bezahlen kann.
Sie prüft auch die Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dienen soll.
Dabei spielen beispielsweise Lage, Zustand, Baujahr, Wohnfläche und weitere objektspezifische Merkmale eine Rolle.
Die Bank ermittelt einen Beleihungswert, der nicht zwangsläufig mit dem vereinbarten Kaufpreis übereinstimmt.
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:
Eine Wohnung soll 400.000 Euro kosten. Der Käufer hat seine finanziellen Möglichkeiten bereits prüfen lassen und geht davon aus, dass die Finanzierung problemlos möglich ist.
Bei der Prüfung der konkreten Wohnung kommt die Bank jedoch zu dem Ergebnis, dass sie für ihre Finanzierungskalkulation einen niedrigeren Wert ansetzen muss.
Das bedeutet nicht automatisch, dass der Kauf scheitert.
Möglicherweise benötigt der Käufer aber mehr Eigenkapital, eine andere Finanzierungsstruktur oder zusätzliche Sicherheiten.
Und plötzlich ist aus einer vermeintlich sicheren Finanzierung wieder eine offene Frage geworden.
„Der Käufer hat eine Finanzierungsbestätigung“ – reicht das dem Verkäufer?
Für Verkäufer ist eine Finanzierungsbestätigung zunächst ein positives Signal.
Sie zeigt, dass sich der Kaufinteressent zumindest bereits mit seinen finanziellen Möglichkeiten beschäftigt hat.
Wie belastbar dieses Signal ist, hängt allerdings vom Inhalt der Bestätigung und vom Stand der Kreditprüfung ab.
Eine allgemeine Budgetbestätigung bietet weniger Sicherheit als eine konkrete Darlehenszusage nach Prüfung der Immobilie.
Und selbst eine weit fortgeschrittene Finanzierung bedeutet nicht, dass der Kaufpreis bereits garantiert auf dem Konto des Verkäufers eingehen wird.
Deshalb gehört es zu einer sorgfältigen Verkaufsabwicklung, den Finanzierungsstand eines Interessenten richtig einzuordnen.
Gerade wenn mehrere Kaufinteressenten infrage kommen, kann das ein wichtiger Gesichtspunkt sein.
Denn das höchste Kaufangebot ist nicht automatisch das beste, wenn die Finanzierung noch völlig ungeklärt ist.
Wann ist die Finanzierung wirklich verbindlich?
Eine belastbare Darlehenszusage setzt voraus, dass die Bank ihre Kreditentscheidung auf einer ausreichenden Grundlage getroffen hat.
Dazu gehört regelmäßig die Prüfung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Käufers sowie der Immobilie.
Wichtig ist aber auch hier die genaue Formulierung: Eine endgültige Kreditentscheidung, ein verbindliches Darlehensangebot und ein bereits abgeschlossener Darlehensvertrag sind nicht dasselbe.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist insbesondere zu beachten, dass ein bindendes Darlehensangebot der Bank rechtliche Bedeutung hat. Für den Abschluss des Darlehensvertrags gelten zudem gesetzliche Form- und Informationsanforderungen.
Für Käufer kommt es deshalb darauf an, ob die Finanzierung tatsächlich verbindlich vereinbart wurde und welche Voraussetzungen gegebenenfalls noch zu erfüllen sind.
Und für Verkäufer bleibt entscheidend, dass eine Darlehensvereinbarung zwischen Käufer und Bank grundsätzlich keine eigenständige Zahlungsgarantie der Bank gegenüber dem Verkäufer darstellt.
Erst die Finanzierung, dann der Notartermin?
Diese Reihenfolge ist dringend zu empfehlen.
Denn mit der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags verpflichtet sich der Käufer grundsätzlich zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises, sobald die vertraglichen Voraussetzungen für dessen Fälligkeit erfüllt sind.
Dass die Bank später vielleicht doch nicht finanziert, befreit ihn nicht automatisch von dieser Verpflichtung.
Wer einen Kaufvertrag unterschreibt, obwohl die Finanzierung noch nicht ausreichend geklärt ist, geht deshalb ein erhebliches Risiko ein.
Im ungünstigsten Fall kann der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen und muss mit rechtlichen und finanziellen Konsequenzen rechnen.
Auch für Verkäufer ist eine gescheiterte Finanzierung ärgerlich. Die Immobilie war möglicherweise bereits für andere Interessenten nicht mehr verfügbar, der Verkaufsprozess verzögert sich und es muss erneut nach einem Käufer gesucht werden.
Deshalb sollten beide Seiten ein Interesse daran haben, dass die Finanzierung möglichst vor dem Notartermin belastbar geklärt ist.
Warum vollständige Objektunterlagen auch bei der Finanzierung helfen
Hier schließt sich der Kreis zu unserem letzten Blogbeitrag.
Denn selbst wenn die Bank die wirtschaftlichen Verhältnisse des Käufers bereits geprüft hat, benötigt sie für die konkrete Immobilienfinanzierung häufig weitere Unterlagen.
Dazu können unter anderem Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen oder bei Eigentumswohnungen Dokumente zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehören.
Fehlen wichtige Informationen oder sind Angaben widersprüchlich, kann sich die Kreditprüfung verzögern.
Deshalb lohnt es sich auch für Verkäufer, die relevanten Objektunterlagen möglichst vor Beginn der Vermarktung zusammenzustellen.
So können ernsthafte Kaufinteressenten diese zeitnah an ihre Bank weitergeben.
Und aus dem Satz „Die Finanzierung müsste eigentlich klappen“ wird hoffentlich bald eine deutlich konkretere Aussage.
Warum eine gute Finanzierungsplanung schon vor der Besichtigung beginnt
Eine frühzeitige Finanzierungsberatung hat noch einen weiteren Vorteil.
Kaufinteressenten können ihre Suche von Anfang an auf Immobilien konzentrieren, die zu ihren finanziellen Möglichkeiten passen.
Das spart Zeit und vermeidet Enttäuschungen.
Denn es ist wenig erfreulich, sich in eine Wohnung zu verlieben, um anschließend festzustellen, dass der Kaufpreis zwar gerade noch finanzierbar wäre, aber für Kaufnebenkosten und notwendige Modernisierungen kaum noch Spielraum bleibt.
Wer sein Budget kennt, kann Angebote realistischer einschätzen und bei einer passenden Immobilie schneller handeln.
Das gilt besonders dann, wenn mehrere Interessenten dieselbe Immobilie kaufen möchten.
Grünes Licht ist gut – entscheidend ist, wie weit die Ampel wirklich steht
Eine Finanzierungsbestätigung ist beim Immobilienkauf ein wichtiger erster Schritt.
Sie zeigt, dass sich ein Interessent mit seinen finanziellen Möglichkeiten beschäftigt hat, und kann Verkäufern eine erste Orientierung geben.
Aber nicht jede Bestätigung bedeutet dasselbe.
Zwischen einer unverbindlichen Budgeteinschätzung und einer verbindlich vereinbarten Immobilienfinanzierung liegen wichtige Prüfungen und Entscheidungen.
Deshalb lohnt es sich, genau hinzusehen und nachzufragen.
Nicht die Überschrift „Finanzierungsbestätigung“ entscheidet über ihre Aussagekraft, sondern ihr tatsächlicher Inhalt.
Wer frühzeitig mit seiner Bank spricht, die Finanzierung der konkreten Immobilie rechtzeitig klärt und die notwendigen Unterlagen bereithält, schafft gute Voraussetzungen für einen reibungslosen Kaufprozess.
Unsere Makler begleiten Sie beim Immobilienkauf in Berlin und Brandenburg von der ersten Besichtigung bis zur Vorbereitung des Notartermins. Und wenn es um die Finanzierung geht, können wir auf Wunsch den Kontakt zu den Finanzierungsspezialisten unserer Muttergesellschaft, der Berliner Volksbank eG, herstellen.
Damit aus einem ersten grünen Licht am Ende auch ein erfolgreicher Immobilienkauf werden kann. Nehmen Sie noch heute Kontakt auf.