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Grundbuch lastenfrei machen

Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

In Abteilung II werden im Grundbuch Rechte Dritter eingetragen. Häufig handelt es sich um sogenannte Dienstbarkeiten, wie beispielsweise ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Der Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks muss hierbei dulden, dass der Eigentümer des berechtigten Grundstücks einen genau definierten Teil des Grundstücks betreten und befahren und (zumeist unterirdisch) Versorgungsleitungen unterhalten darf. Eine solche Eintragung findet man üblicherweise bei sogenannten Hinterliegergrundstücken, wo also der hintere Eigentümer einen Streifen des straßenseitigen Grundstücks benutzen darf, ohne dass es in seinem Eigentum steht.
Diese Belastung mindert zwar den Wert des belasteten Grundstücks, bleibt aber im Verkaufsfall bestehen, d.h. der Käufer kauft das Grundstück mit der Eintragung in Abteilung II.

Eine Belastung kann auch für eine bestimmte Person eingetragen sein. Hier spricht mann von „persönlich beschränkten Dienstbarkeiten“. Ein Beispiel dafür ist das Wohnrecht. Hier darf – nach den Regelungen des zugrunde liegenden notariellen Vertrages – eine bestimmte Person eine Wohnung des belasteten Grundstücks nutzen. Auch hier wird im Verkaufsfall die Belastung mit verkauft. Auch diese Belastung mindert den Wert deer Immobilie, da die betreffen de Wohnung nicht selbst genutzt oder vermietet werden kann.
Doch was ist, wenn die berechtigte Person nicht mehr lebt? Üblicherweise ist die Regelung getroffen, dass die Löschung mit Todesnachweis (Sterbeurkunde) gelöscht wird. Löschungsberechtigt ist der Eigentümer des Grundstücks, der auch die entsprechenden Nachweise führen muss.

Hypotheken und Grundschulden

In Abteilung III des Grundbuchs sind Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Hintergrund ist der, dass Gläubiger, also Kredit- und Darlehnsgeber, für das verliehene Geld eine Sicherheit haben möchten.

Doch, worin besteht der Unterschied zwischen Hypotheken, Grund- und Rentenschulden?
Rentenschulden spielen eine untergeordnete Rolle, da hier statt des Gesamtkapitals (aus einem Kredit oder Darlehn) eine regelmäßige Zahlung abgesichert wird. Häufig wird eine Rentenschuld bei einer Immobilienübertragung im Familienkreis vereinbart, wenn z.B. die Eltern statt eines Kaufpreises eine monatliche Zahlung erhalten sollen – wie eine Rente eben.

Kapitalgeber aus der Kreditwirtschaft, also Banken, Bausparkassen oder Versicherungen, verlangen als Kreditsicherheit die Absicherung des ausgelehenen Kapitals. Hier stehen die Hypothek oder die Grundschuld als grundbuchrechtliches Sicherungsinstrument zur Verfügung.

Die Hypothek ist an das Bestehen einer Forderung (Kredit) gebunden, die Grundschuld nicht. Der kleine – aber wesentliche – Unterschied bedeutet, dass die Grundschuld auch dann noch als eigenes Recht besteht, wenn die ursprüngliche Forderung aus dem Kredit oder Darlehn längst erloschen ist, also zurückgezahlt wurde.

Die meisten Laien – auch wenn sie sich als Grundstückseigentümer und Kreditnehmer schon mit der Materie befasst haben – kennen den Unterschied nicht. Während zur Mitte des letzten Jahrhunderts noch die Hypothek als Standard bei der Kreditbesicherung üblich war, gibt es heute fast nur noch Grundschulden. Auch die Erteilung eines Hypotheken- bzw. Grundschuldbriefes war früher die Regel, heute eher eine Seltenheit.

Der Vorteil, dass Grundschulden eben unabhängig von einer Forderung bestehen bleiben, also stehen bleiben und für spätere Kredite als Sicherheit eingesetzt werden können, birgt die Gefahr, die Grundschuld zu vergessen.

Grundschuld löschen oder stehen lassen?

Mit Rückzahlung des Darlehns bzw. des Kredites erteilt der Gläubiger eine sogenannte Löschungsbewilligung. Hierbei erklärt der Gläubiger, aus der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld keine Ansprüche mehr zu haben. Die Unterschrift auf dem Dokument muss von einem Notar beglaubigt werden. Dieses Dokument wird dem Eigentümer der belasteten Immobilie ausgehändigt. Oft erklärt der Bankberater die beiden Optionen, die Grundschuld im Grundbuch bestehen zu lassen (um künftig diese Grundschuld wieder als Sicherungsimnstrument einzusetzen), oder die Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen.

Entscheidet man sich für die Löschung, ist beim Grundbuchamt ein Löschungsantrag – mit ebenfalls notariell beglaubigter Unterschrift des Eigentümers – zu stellen und das Original der Löschungsbewilligung einzureichen. Dann wird die Grundschuld (kostenpflichtig) im Grundbuch gelöscht. Viele Eigentümer entscheiden sich – wegen der Kosten, oder der Option einer künftigen Kreditaufnahme – dafür, die Grundschuld bestehen zu lassen.

Die vergessene Grundschuld

Es kommt gar nicht so selten vor, dass die Grundschuld in Vergessenheit gerät, wenn sich der (damalige) Eigentümer dafür entschieden hat, keinen Löschungsantrag zu stellen. Solange die Immobilie „nur“ in der Familie weitergegeben wird, muss an der Eintragung auch nichts geändert werden. Soll aber die Immobilie einmal verkauft werden, kommt das Thema „Vorlasten“ automatisch auf den Tisch. Der Käufer wird in aller Regel darauf bestehen, das Grundbuch „lastenfrei in Abt. III“ übertragen zu bekommen. Denn rechtlich gehen alte Eintragungen im Grundbuch neueren Eintragungen vor. Eine Vorlast erschwert und verteuert die Kreditaufnahme, da die neue Grundschuld eben nicht mehr erstrangig ist. Das heißt, spätestens im Verkaufsfall ist dire Grundschuld zu löschen.

Günstigenfalls ist das Original der Löschungsbewilligung und der Grundschuldfbrief ordentlich abgeheftet bei den Hausakten zu finden. Dann übernimmt der mit der Kaufvertragsabwicklung beauftragte Notar auch die Löschung der Vorlast.

Was aber, wenn die Löschungsbewilligung und/oder der Grundschuldbrief nicht mehr zu finden ist?

Der Grundschuldbrief ist weg

Zunächst muss festgestellt werden, ob überhaupt ein Grundschuldbrief erteilt wurde. Steht im Grundbuch (Abt. III) bei der Grundschuldeintragung der Zusatz „brieflos“, gibt es keinen Grundschuldbrief. Fehlt der Vermerk, ist ein Brief erstellt worden. Im ersten Fall muss also „nur“ das Original der Löschungsbewilligung, im zweiten Fall auch das Original des Grundschuldbriefs zum Löschungsantrag beigefügt werden.

Nicht zu finden? Die wichtigste Regel lautet: suchen, suchen und nochmal suchen. Vielleicht sind die Urkunden ja in einem Bankschließfach verwahrt oder in einer separten Dokumentenmappe zu Hause. Doch öfter als gedacht, sind die Dokumente einfach entsorgt worden. Das kommt häufig vor, wenn die Immobilie vererbt wurde. Manchmal hat der Erblasser noch Ordnung in seine Unterlagen bringen wollen und gedacht, dass die Kreditangelegenheit ja längst zurückgezahlt ist und damit auch die Löschungsbewilligung und der Grundschuldbrief  erledigt wären. Oder die Erben „misteten aus“ und erkannten nicht die Bedeutung der Unterlagen.

Das Aufbietungsverfahren

Der Gesetzgeber hat für den Fall vorgesorgt, dass tatsächlich einmal die Unterlagen verloren gehen. Bei brieflosen Grundschulden (oder der Brief ist da, aber nicht die Löschungsbewilligung) führt der Weg zunächst zum Gläubiger. Ist der Gläubiger bekannt (z.B. Bank, Bausparkasse aus dem Eintrag im Grundbuch), erbittet man zunächst eine Abschrift der Löschungsbewilligung (nebst Empfangsquittung). Hiermit ist zwar nachgewiesen, dass der ursprüngliche Gläubiger keine Ansprüche mehr hat, nicht aber, dass es überhaupt keine Ansprüche aus der Grundschuld mehr gibt.

Es könnte sein, dass der Grundstückseigentümer die Grundschuld als Sicherheit weitergegeben hat. Die Grundschuld könnte abgetreten, verpfändet oder gepfändet sein, sodass jetzt irgendjemand anderes rechtmäßiger Gläubiger aus dieser Grundschuld ist. Ist der Grundstückseigentümer die selbe Person, die seinerzeit die Löschungsbewilligung erhalten hat, sollte er sich daran erinnern können, ob dies der Fall ist. Sollte keine Verfügung über die Grundschuld getroffen worden sein (bei einer Abtretung oder Verpfändung hätte der Grundstückseigentümer ja mitwirken müssen), kann er dies eidesstattlich versichern. Gleichzeitig muss eidesstattlich versichert werden, dass die Urkunde unauffindbar ist und der Verbleib nicht bekannt ist. Beim zuständigen Amtsgericht kann dann der Löschungsantrag gestellt werden.

Kann der Eigentümer diese Bestätigung nicht abgeben – weil er beispielsweise die Immobilie geerbt hat – muss beim Amtsgericht ein Antrag zum Ausschluss unbekannter Gläubiger gestellt werden. Im Rahmen dieses Aufbietungsverfahrens wird bei positivem Ausgang ein möglicherweise ausgestellter Grundschuldbrief für kraftlos erklärt und die Grundschuld auf separaten Antrag hin gelöscht. Die Berechtigung zur Antragsstellung muss ggf. durch Erbschein und Testament nachgewiesen werden, sollte der Voreigentümer bzw. Gläubiger zwischenzeitlich verstorben sein.

Unterstützung bei der Grundbuchbereinigung

Wenn Sie also feststellen, dass in Ihrem Grundbuch noch Eintragungen in Abt. III bestehen, ist es ratsam, sich Unterstützung einzuholen, da jeder Fall anders gelagert ist. Eine erste Indikation kann Ihnen der Makler der BVBI geben. In aller Regel wird es sinnvoll sein, einen Notar einzuschalten und auch Einsicht in die Grundakten beim Grundbuchamt zunehmen, wie auch das Gespräch mit den zuständigen Rechtspflegern bei Gericht zu suchen.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, erklären wir Ihnen gerne die Grundbucheintragungen und leiten die notwendigen Schritte ein.  Kontakt.