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Mietrecht

Mietrecht im BGB

Wie mit dem Bundesverfassungsgerichtsurteil über den  Berliner Mietendeckel klargestellt wurde, ist das Mietrecht abschließend im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Mit den §§ 535-580 und ergänzend eingefügten Vorschriften befassen sich insgesamt 37 Regelungen mit den Mietverhältnissen über Wohnraum.

Wer für die Vermietung von Wohnraum einen professionellen Verwalter einschaltet, kann davon ausgehen, dass die geltenden gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden. Häufig kümmern sich (private) Eigentümer von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern selbst um die Vermietung und hoffen, mit den Standard-Mietverträge alles richtig zu machen. Die Eckwerte des Mietrechts sollte aber jeder Eigentümer kennen – und auch Kaufinteressenten, die sich zur Kapitalanlage eine vermietete Immobilie anschaffen wollen, sollten sich einlesen. Dieser Artikel dient einer ersten Information, ersetzt aber nicht eine Rechtsberatung bei konkreten rechtlichen Fragen.

Die wichtigsten Begriffe und Regelungen zu Laufzeiten und Mietpreisen fassen wir kurz zusammen. Mit einem Klick auf das erhalten Sie Antworten zum gewünschten Thema:

Grundsätzlich ja. Die Wohnung soll dem Mieter ja die Möglichkeit geben, seinen Lebensmittelpunkt dort einzurichten. Bis auf wenige Ausnahmen hat nur der Mieter das Recht, den Mietvertrag durch Kündigung zu beenden.

Das Gesetz erlaubt nur für bestimmte Fälle, dass der Vermieter einen befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag) schließt. § 575 BGB kennt nur drei Gründe, einen Zeitmietvertrag zu schließen:
1) Vermieter (Familien- oder Haushaltsangehörige) will nach Befristung die Wohnung/Räume selbst nutzen
2) nach Befristung soll abgerissen, wesentlich verändert oder saniert werden
3) Räume/Wohnung werden an „zu Dienstleistung Verpflichteten“ vermietet (z.B. Pflegekraft, Haushaltshilfe)
Die Begründung der Befristung ist im Mietvertrag zu nennen und ggf. nach der Befristung zu belegen.

Der häufigste (legitime) Fall für einen Zeitmietvertrag ist das befristete Untermietverhältnis, wenn beispielsweise der Hauptmieter während eines längeren Auslandsaufenthalts die Wohnung untervermietet und nach seiner Rückkehr (wieder) selber nutzt.

Mit der Möblierung von Wohnräumen wird häufig versucht, die gesetzlichen Regelungen über „Wohnraummietverhältnisse“ – insbesondere zur Mietpreishöhe und Laufzeit – kreativ auszulegen. § 549 BGB Absatz 2 Nr. 1 sagt aus, dass die einschränkenden Vorschriften des Mieterschutzes für „Wohnraum, der nur für den vorübergehenden Gebrauch vermietet ist“ nicht gelten.

Gemeint ist mit dieser Ausnahme beispielsweise ein Hotelzimmer oder eine Ferienwohnung, die schon allein aufgrund ihrer Konzeption nicht dazu dienen soll, dass Mieter hier ihrem Lebensmittelpunkt einrichten. Nun machen Bett, Tisch, Stuhl und ein Regal eine Wohnung ja nicht zu zur Ferienherberge – (was in Berlin einer Zweckentfremdung von Wohnraum gleichkommt). Der Vermieter könnte aber mit der Möblierung eben genau solche Mieter ansprechen wollen, die nur vorübergehend „ein Dach über dem Kopf“ brauchen.

Für solche Fälle (weil eben § 575 BGB „Zeitmietvertrag“ siehe oben) nicht gilt, können befristete Verträge zu einem beliebigen Preis abgeschossen werden. Hierbei kommt es aber nicht auf den Wunsch des Vermieters an, sondern auf den Anlass des Mieters, nur vorrübergehend die Wohnung/Räume anmieten zu wollen. Klassisches Beispiel sind Monteure, die eine auswärtige Baustelle zu betreuen haben oder Schauspieler und Musiker, die für eine Spielzeit fern der Heimat engagiert sind. Der eigentliche Lebensmittelpunkt wird eben in diesen Fällen nicht aufgegeben. Die Befristung folgt dabei dem Arbeitsverhältnis, also oft zwischen wenigen Wochen bis einigen Monaten.

Anders gestaltet es sich bei Studenten. Hier wird der Lebensmittelpunkt (zeitweise) an den Studienort verlegt – auch wenn das „Hotel Mama“ nicht ganz aufgegeben wird. Kurzzeitige Verträge, z.B. nur für ein oder zwei Semester zur Orientierung, bewegen sich zumindest in einer Grauzone. (Für „echte“ Studentenwohnheime ist dies aber erlaubt.)

Das Engagement der Berliner Landesregierung, einen  Mietendeckel als Gesetz zu formulieren, suggerierte, dass es bis dahin keine Regulierung der Miethöhe gegeben habe. Das Gesetz ist vom Tisch – und auch während der Dauer seiner Anwendung galten die Vorschriften des BGB zum Mieterschutz weiter.

Tatsächlich aber „deckeln“ die Bestimmungen des BGB die Miethöhe bereits durch Vorschriften zur Vergleichmiete, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse. Nur eben nicht mit vorgeschriebenen Zahlen, sondern im Verhältnis der ortsüblichen Preise.
Um die Frage zu beantworten: Der Mietpreis kann frei ausgehandelt werden, solange die Begrenzungen eingehalten werden (§ 557 BGB). Ganz ohne Beschränkungen darf die Miete aber für den Erstbezug in Neubauten oder kernsanierten Altbauten vereinbart werden.

Kurz gesagt, bildet die Vergleichsmiete den durchschnittlichen Mietpreis vergleichbarer Wohnungen an einem Ort ab. Der Ort meint nicht die genaue Adresse, sondern die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet. Berlin gilt als eine Gemeinde, weshalb innerhalb der Gemeinde entsprechend auch die Lage zu berücksichtigen ist.  Die Vergleichbarkeit ist zudem hinsichtlich Größe und Ausstattung zu ermitteln. Mit der Mietrechtsreform 2013 ist die Vergleichsmiete Bezugsbasis für die Mietobergrenze für Wohnungen mit Erstbezug vor 01.10.2014 geworden.

Für die Gemeinde Berlin ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichmiete die Aufstellung eines qualifizierten Mietspiegels beschlossen. Der Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufzustellen und alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen. In Berlin gilt seit 07.05.2021 der Mietspiegel von 2021. Der Mietspiegel wurde allerdings nur auf Basis des Mietspiegels von 2019 indiziert, d.h. um die Steigerung der Lebenshaltungskosten mit 1,1% angepasst. Fraglich ist aber, ob der Mietspiegel 2021 die Kriterien eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt, da bereits der Mietspiegel 2019 im wesentlichen den Mietspiegel von 2017 fortschreibe, wie Wirtschaftswissenschaftler Prof. Dr. Steffen Sebastian anmerkt.

Den Mietspiegel gibt es nicht nur als Tabellen- und Kartenwerk mit Ausweisung der entsprechend festgestellten Vergleichsmieten, der Senat stellt ein Abfragetool im Internet bereit (Mietdatenbank nach § 558e BGB), mit dem sich adressengenau die Einordnung ermitteln lässt:
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/index.shtml

Mit Eingabe der Adresse, Baujahr und Wohnungsgröße wird zunächst als Zwischenergebnis die Preisspanne ausgewiesen. Die Preisspanne ist aber nicht etwa als „Verhandlungsbasis“ zu verstehen, sondern vielmehr wird mit den einzelnen Ausstattungskriterien innerhalb der Spanne ausdifferenziert. Mit einem Klick auf den Mittelwert öffnet sich eine Eingabemaske, in der zu verschiedenen Kriterien Angaben zur individuellen Ausstattung der Wohnung gemacht werden.
Erst das Endergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Weiteren des gesetzlichen Regelungen als Berechnungsbasis dient.

Die sogenannte Kappungsgrenze ist in § 558 BGB verankert. In Absatz 1 wird für Bestandsmietverhältnisse festgelegt, dass ein Vermieter eine Mieterhöhung verlangen darf, bis die ortsübliche Vergleichsmiete (in Berlin: Mietspiegel, siehe oben) erreicht ist. Das heißt im Umkehrschluss, dass keine Mieten oberhalb der örtsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden darf. Eine Mieterhöhung darf nicht beliebig oft verlangt werden, Voraussetzung ist, dass seit der letzten Mieterhöhung 15 Monate vergangen sind.

Die eigentliche Kappungsgrenze ist in Absatz 3 geregelt. Der Erhöhungsbetrag darf maximal 20% (der bisherigen Miete) innerhalb von drei Jahren betragen. In Regionen mit einem angespannten Mietwohnungsmarkt beträgt die Kappungsgrenze 15%. (In Berlin und den angrenzenden Gemeinden Brandenburgs haben die Landesregierungen entsprechende Verordnungen erlassen – in Berlin seit 2013, zuletzt 2018 bis zunächst 10.05.2023).

Die wesentliche Marktregulierung ist aber nicht die Kappungsgrenze (die ja nur den Weg bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorschreibt), sondern die Festlegung der Vergleichsmiete als Obergrenze bei Mieterhöhungen selbst. (Für Wohnungen mit Bezugsfertigkeit vor 01.10.2014).

Während die Kappungsgrenze nach § 558 (3) BGB für alle bestehenden Mietverhältnisse gilt, reguliert die Mietpreisbremse den Mietwohnmarkt in angespannten Regionen für die Neuvermietung. Der zum 01.06.2015 neu eingeführte § 556d BGB regelt, dass in solchen Gebieten die Miete mit maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (in Berlin: Mietspiegel, siehe oben) vereinbart werden darf. Ausnahme: für (Neubau-)Wohnungen, die erstmals seit dem 01.10.2014 bezogen wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Zur Mietpreisbremse wurde die Verordnungsermächtigung, in welchen Fällen eine Landesregierung den angespannten Mietwohnmarkt feststellen darf, konkretisiert und an Maßnahmen gekoppelt, die zur Beseitigung des Misstandes geplant werden. Berlin hat zum Einführungstermin eine solche  Verordnung erlassen und 2020 um fünf weitere Jahre bis 31.05.2025 verlängert. Zu den geplanten Maßnahmen zählen die Förderung des Wohnungsneubaus mit rd. 5.000 Wohnungen pro Jahr, die aber auch durch Wohnungsbelegungsrechte bestehender Wohnungen erfüllt werden können. Zum Maßnahmenkatalog zählt auch, dass private Investoren bei der Entwicklung eines Bebauungsplanes für Wohnungen mindestens 30% der Flächen als mietpreis-und belegungsgebundenen Wohnraum anbieten müssen.

Eine Erweiterung der Mietpreisbremse besteht in der Berücksichtigung der Vormiete nach § 556e BGB. Wenn der Vormieter bereits mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt hat, kann bei der Neuvermietung weiter die Vormiete vereinbart werden vereinbart werden. Im Prinzip wird so die Miete auf den Stand vom 01.06.2015 (Inkrafttreten der Mietpreisbremse) gedeckelt. Sollte es zwischen dem 01.06.2015 und der Neuvermietung bereits Zwischenmietverträge gegeben haben, ist darauf zu achten, dass die Regelung auch für die Zwischenmietverhältnisse galt. Mit Einführung des § 556g BGB muss der Vermieter dem Mieter vor Vertragsabschluss Auskunft über die Vormiete geben.

Etwas komplizierte ist die Anwendung der Mietpreisbremse bei der Vereinbarung von Staffel- oder Indexmieten (siehe Extra-Punkt).

Anders als die Regelungen die nun für nichtig erkannten Regelungen  MietenWoG („Mietendeckel-Gesetz“), die neben der Aussetzung von vereinbarten Mietanpassungen in Staffel- oder Indexmietverträgen auch eine Absenkung vereinbarter Mieten vorsah, geht das BGB vom Bestandschutz aus.

Das heißt, dass die gesetzlichen Regelungen nur für neue Mietverträge bzw. Mieterhöhungen bei Bestandsmitverhältnissen Anwendung finden, seit sie in das BGB aufgenommen wurden. Also beispielsweise gilt die Vergleichmiete als Obergrenze für Bestandsmietverträge seit Mai 2013 und die Mietpreisbremse erst für die seit dem 01.06.2015 abgeschlossenen Verträge. Ältere Mietverträge bleiben also wirksam, auch wenn die Miethöhe das derzeit zulässige Maß übersteigen sollte.

Mit der Einführung der Mietpreisbremse sind die Bestimmungen für Staffelmietverträge (§ 557 a BGB) und Indexmietverträge (§ 557 b BGB) angepasst worden. Die Einschränkungen betreffen also die seit dem 01.06.2015 neu abgeschlossenen Verträge.

Bei Staffelmietverträgen ist die Anwendung der Mietpreisbremse etwas kompliziert, da zum Abschluss des (Staffel-)Mietvertrages ja die künftigen ortsüblichen Vergleichsmieten nicht bekannt sein können. Dass für die erste Miete die Bedingungen zur Mietpreisbremse (max. 10% über Vergleichsmiete (§ 556d BGB) bzw. maximal Vormiete (§ 556 e BGB)) einzuhalten sind, ist unmissverständlich. Zusätzlich muss aber auch jede künftige Mietstaffel, die Kriterien nach § 556 d BGB (max. 10% über Vergleichmiete) zum Zeitpunkt des Erreichens der nächsten Staffelstufe einhalten. Dies führt also dazu, dass bei jedem Staffelschritt der Abgleich mit der dann geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden muss, und ggf. der Erhöhungsschritt nach der Staffelvereinbarung nicht oder nicht vollständig umgesetzt werden kann.

Einfacher ist die Anwendung der Mietpreisbremse bei Indexmieten. Die Vereinbarung der (jährlichen) Anpassung der Miete an die Veränderung der Lebenshaltungskosten schließt eine reale Mieterhöhung aus, da hier „nur“ die Anpassung der Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten erfolgen soll (Inflationsausgleich). Somit entfällt auch der (künftige) Abgleich mit der ortsüblichen Verleichsmiete. Aber auch bei der Indexmiete muss zu Beginn des Mietverhältnisses die Kritereien nach § 556 d/e BGB wie bei der Staffelmietvereinbarung eingehalten sein.