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Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

MietenWoG – besser bekannt als „Mietendeckel“

Seit dem 23.02.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin in Kraft. Hinter dem sperrigen Namen verbirgt sich das „Mietendeckel-Gesetz„. Der senatsseitig fast schon gebetsmühlenartig vorgetragene Grund des Gesetzes sei der, dass sich mit einer „Deckelung“ der Miete der Mietwohnmarkt in der Hauptstadt entspannen ließe. Opposition, Immobilien- und Eigentümerverbände wie auch Maklerunternehmern verneinen dies. Unabhängig von der Frage, ob mit dem Gesetz das deklarierte Ziel erreicht werden kann, stellt sich die Problematik, ob das Land Berlin überhaupt berechtigt ist, ein solches Gesetz zu erlassen, das eventuell der Bundesgesetzgebung widerspricht. Hier wird das Bundesverfassungsgericht entscheiden müssen, ob das Gesetz Bestand hat. Mit einer Entscheidung ist vsl. erst im ersten Halbjahr 2021 zu rechnen. Bis dahin gilt das Gesetz aber erst einmal.

Der Gesetzestext ist im Gesetz- und Verordnungsblatt, 76. Jahrgang, Nr. 6 am 22.02.2020 veröffentlicht worden und steht als PDF-Download zur Verfügung (die dazugehörigen Ausführungsvorschriften vom 02.04.2020 sind im Amtsblatt für Berlin Nr. 17 am 17.04.2020 veröffentlicht worden, den Auszug können Sie hier einsehen).

Mit einem Klick auf das erhalten Sie ausführliche Antworten zu den meistgestellten Fragen: (Für eine bessere Lesbarkeit verzichten wir auf eine genderneutrale Bezeichnung.)

Das Gesetz ist auf Wohnraum in Berlin anwendbar. Also alle Wohnungen mit folgenden Ausnahmen:

öffentlich geförderter Wohnungsbau
modernisierte/instandgesetzte Wohnungen, die der Mietpreisbindung unterliegen
Wohnungen die ab 01.01.2014 erstmalig bezugsferig waren/werden (idR. Neubau)
Wohnraum in Wohnheimen
Wohnraum der Wohlfahrtpflege

Wohnraum, der von den Eigentümern selbst genutzt wird (z.B. Eigetumswohnung, Einfamilienhaus), ist nicht ausgenommen! Das Gesetz ist also auch auf solchen Wohnraum anzuwenden. Was sich auf den ersten Blick eher als theoretische Problematik darstellt, erhält plötzliche Relevanz, wenn dieser Wohnraum vermietet werden soll – dann kommt es nämlich darauf an, ob der Wohnraum jemals vermietet war (z.B. nach Kauf einer umgewandelten Mietwohnung). Ist dem so, gilt das Gesetz nicht! War der Wohnraum noch nie vermietet (z.B. Vermieter war Bauherr eines Einfamilienhauses), gilt das Gesetz!

§ 3 (1)  des Gesetzes regelt den Mietenstopp für neu abzuschließende Mietverhältnisse. Kernaussage:

Eine Miete, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete übersteigt, ist verboten!

Die Ausführungsvorschriften stellen klar, dass mit der Verbotsvorschrift nach § 134 BGB automatisch die (Teil-)Nichtigkeit des übersteigenden Mietanteils einhergeht. Der Vermieter wäre ggf. seit 23.02.2020 ungerechtfertigt ber