Der Gesetzestext ist im Gesetz- und Verordnungsblatt, 76. Jahrgang, Nr. 6 am 22.02.2020 veröffentlicht worden und steht als PDF-Download zur Verfügung (die dazugehörigen Ausführungsvorschriften vom 02.04.2020 sind im Amtsblatt für Berlin Nr. 17 am 17.04.2020 veröffentlicht worden, den Auszug können Sie hier einsehen).

Das Gesetz ist auf Wohnraum in Berlin anwendbar. Also alle Wohnungen mit folgenden Ausnahmen:

öffentlich geförderter Wohnungsbau
modernisierte/instandgesetzte Wohnungen, die der Mietpreisbindung unterliegen
Wohnungen die ab 01.01.2014 erstmalig bezugsferig waren/werden (idR. Neubau)
Wohnraum in Wohnheimen
Wohnraum der Wohlfahrtpflege

Wohnraum, der von den Eigentümern selbst genutzt wird (z.B. Eigetumswohnung, Einfamilienhaus), ist nicht ausgenommen! Das Gesetz ist also auch auf solchen Wohnraum anzuwenden. Was sich auf den ersten Blick eher als theoretische Problematik darstellt, erhält plötzliche Relevanz, wenn dieser Wohnraum vermietet werden soll – dann kommt es nämlich darauf an, ob der Wohnraum jemals vermietet war (z.B. nach Kauf einer umgewandelten Mietwohnung). Ist dem so, gilt das Gesetz nicht! War der Wohnraum noch nie vermietet (z.B. Vermieter war Bauherr eines Einfamilienhauses), gilt das Gesetz!

§ 3 (1)  des Gesetzes regelt den Mietenstopp für neu abzuschließende Mietverhältnisse. Kernaussage:

Eine Miete, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete übersteigt, ist verboten!

Die Ausführungsvorschriften stellen klar, dass mit der Verbotsvorschrift nach § 134 BGB automatisch die (Teil-)Nichtigkeit des übersteigenden Mietanteils einhergeht. Der Vermieter wäre ggf. seit 23.02.2020 ungerechtfertigt bereichert und zur Herausgabe verpflichtet.

Vermieter müssen vor Abschluss eines neuen Mietvertrages die Stichtagsmiete unaufgefordert mitteilen (dem Bezirksamt und Bestandsmietern jederzeit auf Verlangen).

Zusätzlich regelt § 3 den besonderen Fall, wenn Wohnraum erstmalig zwischen dem 19.06.2019 und 23.02.2020 vermietet wurde (dann gilt diese Miete als Stichtagsmiete) sowie den Fall, wenn die Stichtagsmiete 5,02 €/m² nettokalt beträgt (Erhöhung um 1 €/m² bis max. 5,02 €/m² bei Wiedervermietung). Zusätzlich wird (bei der Wiedervermietung) ein Inflationsausgleich bis max. 1,3% auf die Stichtagsmiete ab 01.01.2022 bis zur Erreichung der Mietentabelle vorgesehen.

Am 18.06.2019 hat der Berliner Senat die „Eckpunkte“ des Mietendeckels verkündet – und dieses Datum als rückwirkenden Stichtag im Gesetz festgelegt, obwohl das Gesetz erst am 30.01.2020 beschlossen, am 22.02.2020 veröffentlicht und am 23.02.2020 in Kraft getreten ist.

Nach dem Gesetz sind Mieterhöhungen ab 18.06.2019 (mit Ausnahme von Quadratmeter-Preisen unterhalb von 5,02 Euro) verboten. Dabei ist es unerheblich, ob die Mieten im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehren oder eines Staffel- bzw. Indexmietvertrages (vertragsmäßig) angehoben wurden. Bereits die Forderung oder die Entgegennahme der (übersteigenden) Mietanteile ist verboten und bußgeldbewährt.

Da Vermieter in Fällen einer Mietanpassung  zwischen dem 18.06.2019 und 22.02.2020 – ohne Kenntnis der späteren gesetzlichen Regelungen – mit Inkraftsetzung dieses Gesetzes unter Umständen „automatisch“ am 23.02.2020 ordnungswidrig wurden, darf zumindest bezweifelt werden, ob dies so verfassungskonform ist. Dennoch sind Vermieter in solchen Fällen gut beraten, wenn sie sich juristischen Beistand einholen.

§ 4 regelt die „Mietobergrenze“ für neue Mietverhältnisse ab 23.02.2020:

Die Mietobergrenze bei der erstmaligen bzw. Wiedervermietung ist entweder die wirksame Stichtagsmiete am 18.06.2019, maximal aber die Miete laut Miettabelle (§6/7)! Höhere Mieten sind verboten!

Nach § 5 gilt (für bestehende Mietverhältnisse) eine Miete als überhöht, wenn sie die Mietentabelle (korrigiert um Ausstattungsmerkmale und Wohnlage) um 20% übersteigt.
Eine überhöhte Miete ist verboten!

Auch diese Regelung ist als Verbot nach § 134 BGB ausgestaltet, sodass automatisch die (Teil-)Nichtigkeit des übersteigenden Mietanteils eintritt, mit der Folge das der Vermieter ungerechtfertig bereichert und zur Herausgabe verpflichtet ist.

Achtung: Dieser Paragraph tritt erst am 23.11.2020 in Kraft!

Nach Inkrafttreten auch des §5 zum 23.11.2020 wird die Wohnlage mit Zu- bzw. Abschlägen berücksichtigt:
– 0,28 €/m² bei einfacher Wohnlage
– 0,09 €/m² bei mittlerer Wohnlage
+ 0,74 €/m² bei guter Wohnlage

Die Ausführungsvorschriften stellen klar, dass frühestens zum 22.11.2020 mit der Rechtsverordnung zur Wohnlageneinordnung zu rechnen ist. Bis dahin gilt die Wohnlagenkarte gemäß Mietspiegel 2019, die unter http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/ abrufbar ist.

§ 6 beinhaltet die Mietentabelle, auf die sich sowohl die Mietobergrenze (§4) als auch die Festlegung der „überhöhten Miete“ (§5) bezieht. Die Tabelle unterscheidet nach Bezugsfertigkeit (Baujahr) und den Kriterien „Sammelheizung“ und „Bad„, wobei es hier lediglich auf das (Nicht-)Vorhandensein ankommt. Für in der Tabelle nicht aufgeführte Wohnungen (z.B. bezugsfertig 1980, aber ohne Sammelheizung) ist die Tabelle nicht anzuwenden, sodass es weder eine Mietobergrenze noch eine Absenkungsmöglichkeit („überhöhte Miete“) geben kann. Lediglich die Stichtagsmiete am 18.06.2019 bildet die Beschränkung („Mietenstopp“).

Zu der eigentlichen Tabelle sehen die Absätze 2 und 3 wohnungsindividuelle Korrekturen vor. Obwohl im Gesetz kein ausdrücklicher Verweis auf den Mietenspiegel vorhanden ist, legt sowohl die Formulierung „Wohnraum mit moderner Ausstattung“ als auch die Ausführungsvorschriften vom 02.04.2020 mit Bezug auf den Mietspiegel 2013 nahe, dass die Ausstattungsmerkmale sich nach den Bestimmungen des Mietenspiegels orientieren dürften. (Die Formulierungen in den Ausführungsvorschriften sind zwar konkreter als im Gesetz, aber sicherlich nicht als abschließend zu betrachten).

Wohnungen mit Baujahren bis 1964 werden zusätzlich unterschieden, ob eine Sammelheizung und/oder ein Bad vorhanden ist. Eine Sammelheizung meint in erster Linie eine Zentralheizung (auch Fernwärme oder Blockheizkraftwerk). Auch eine (Gas-)Etagenheizung erfüllt das Kriterium „Sammelheizung“, auch wenn nur die einzelne Wohnung durch die Therme „zentral“ beheizt wird. Aber Achtung: ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die Wartung und den Schornsteinfeger bezahlt, ist das Kriterium „Sammelheizung“ nicht erfüllt (LG Berlin, Hinweis vom 17.1.05 67 S 273/04). Eine zentrale Warmwasserbereitung ist zur Erfüllung des Kriteriums nicht erforderlich.

Ein Bad ist vorhanden, wenn mindestens ein WC, Waschbecken, Dusche bzw. Wanne innerhalb der Wohnung vorhanden ist.

§ 6 (2) sieht eine Erhöhung der Mietobergrenze um 10% (des Tabellenwertes) vor, wenn die Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt. (Also vermietetes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Einliegerwohnung).

§ 6 (3) sieht eine Erhöhung der Mietobergrenze von 1 Euro/m² vor, wenn mindestens 3 von 5 der folgenden Merkmale/Kriterien erfüllt sind:

1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
Der oft in Altbauten über „halbe Treppe“ erreichbare Aufzug erfüllt das Kriterium nicht. Alles, was höher als 2cm ist, führt dazu, dass das Merkmal nicht angesetzt werden darf. Natürlich muss die Nutzung des Aufzuges dem Mieter gestattet sein (kein „Penthouseaufzug“, es sei denn es handelt sich um das Penthouse). Die Erreichbarkeit des Kellers oder ggf. der Tiefgarage ist nicht Voraussetzung zur Erfüllung des Merkmals.

2. Einbauküche
Die Erfüllung des Merkmals „Einbauküche“ ist nicht ganz so eindeutig. Eindeutig ist nur, dass die Einbauküche mitvermietet sein muss (also nicht mieterseits eingebaut, oder vom Vormieter übernommen wurde).

In den Ausführungsvorschriften ist angegeben: „Eine Einbauküche beinhaltet Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle“. Hier fehlt aber bereits ein Kühlschrank als Bestandteil einer Einbauküche. Es ist nicht deutlich, ob die Ausführungsvorschriften eine abschließende Liste darstellen soll.
Eine Einbauküche ist gemeinhin dadurch definiert, das übliche Küchengeräte (Kochfeld, Dunstabzug, Backofen, Kühlschrank mit Tiefkühlfach, Spülbecken) in auf die Wohnung angepassten Küchenmöbeln mit Ober- und Unterschränken und Arbeitsplatte integriert sind. Ob ein Geschirrspülautomat Bestandteil einer Einbauküche sein muss, ist vor dem Hintergrund der Definition „moderne Küche“ auch eher zu bejahren.  Inwieweit das Alter der Einbauküche das Kriterium für eine moderne Ausstattung beeinflusst, ist nicht geregelt. Je mehr das Alter der Küche die (wirtschaftliche) Nutzungsdauer von idR. zehn Jahren überschritten hat, desto wahrscheinlicher dürfte das Merkmal verfehlt werden.

3. hochwertige Sanitärausstattung
Auch das Merkmal der Badausstattung ist erst mit den Ausführungsvorschriften konkretisiert worden: „Die Sanitärausstattung in Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschließlich Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Hochwertig bezieht sich auf die Qualität des Materials und dessen aufwändige Verarbeitung sowie den Preis. Auch besondere Ausführungen (z.B. Rund- oder Eckbadewanne, Whirlpool) deuten auf Hochwertigkeit hin“. Auch hier muss erwartet werden, dass Vermieter und Mieter hinsichtlich der Auslegung der „Hochwertigkeit“ nicht immer konform gehen dürften. Ein Anhaltspunkt gibt wieder die Mietspiegeldefinition per 2013. Der Berliner Mieterverein hält noch das Senatspapier zum Download (S. 21) bereit (nachdem der Senat selbst die Broschüre von der Seite genommen hat). Hier die Definition „Modernes Bad“: Wände ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder -dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer.

4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume
Auch dieses Merkmal entspricht dem Sondermerkmal des Mietspiegels 2013 (siehe oben). Die Definition lautet: Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag. Die Ausführungsvorschriften setzen noch hinzu: „Der entsprechende Bodenbelag muss sich deutlich von einem Standardbodenbelag hinsichtlich Qualität und Preis unterscheiden und in mehr als 50 Prozent der Wohnräume (ohne Küche und Bad/WC) vorhanden sein. Hochwertig bezieht sich auf Qualität (z.B. hohe Abrieb-und/oder Trittfestigkeit des Bodenbelags, den Aufbau bzw. die Dicke bei Parkett) und Preis“. Da explizit beim Parkettboden ein „hochwertig“ angefügt ist, wird zumindest strittig sein, ob ein Fertigparkett das Kriterium erfüllt (wohl eher nicht). Definitiv nicht dazu gehören (trotz seiner Beliebtheit) der Dielenboden, auch kein Laminat oder Auslegeware. Klar ist nur die „Mehrheit der Wohnräume“: bei einer 2-Zimmer-Wohnung müssen beide Zimmer das Kriterium erfüllen, sonst trifft die „überwiegende Anzahl“ nicht zu.

5. Energieverbrauchkennwert von weniger als 120 kWh/m²a
Was im Gesetzestext noch klar und eindeutig scheint, wird mit den Ausführungsvorschriften differenziert: Der Wert von 120 kWh/m²a gilt nur für Energieverbrauchskennwerte mit Heizung und Warmwasser. Ohne Warmwasser (z.B. Durchlauferhitzer, Boiler) sind auf den Wert laut Energieausweis 20 kWh/m²a aufzuschlagen. (Beispiel: im Energieausweis sind 110 kWh/m²a genannt – das Merkmal wäre erfüllt; ohne Warmwasser gelten aber 110+20=130 kWh/m²a, sodass das Merkmal nun doch nicht erfüllt ist.) Liegt statt eines Energieverbrauchskennwert ein Energiebedarfskennwert vor, gilt das Merkmal als erfüllt, wenn ein Wert von 144 kWh/m²a unterschritten wird (immerhin hat jemand den Unterschied noch bemerkt)!
Der Wert wird zwar nicht für den einzelnen Wohnraum/Wohnung ermittelt, sondern für das gesamte Gebäude, aber es darf davon ausgegangen werden, dass der Kennwert aus dem Energieverbrauchs– bzw. Energiebedarfsausweis des Gesamtgebäudes gemeint ist.

Als Mieter erhalten Sie die Information vom Vermieter (bzw. von der beauftragen Hausverwaltung). § 6 (4) verpflichtet den Vermieter bis zum 23. April 2020 seinem Bestandsmieter unaufgefordert „Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen“. Die Auskunftpflicht gilt natürlich für künftige Mietverhältnisse vor derem Abschluss. Vermieter aufgepasst: nach § 11 (1) Nr. 3 handelt ordnungswidrig, wer „die Auskunft nach § 6 Absatz 4 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt“ (bußgeldbewehrt bis 500.000 €).

Corona-Update 24.03.2020:
Pressemitteilung vom 24.03.2020, aus der Sitzung des Senats am 24. März 2020: Maßnahmen zur Verbesserung des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Krise „Bei Verstößen gegen Melde- und Informationspflichten gemäß MietenWoG (Mietendeckelgesetz) wird aufgrund der Corona-Krise bis auf Weiteres auf Sanktionen verzichtet.“
(Anm.d.R.: ob der Senat die Befugnis hat, auf Sanktionen zu verzichten, die ein Gesetz vorsieht, bleibt abzuwarten…)

Die Auskunft muss also (mindestens) enthalten:
Baualter des Wohngebäudes*
Angaben zur Heizung (Sammelheizung oder nicht)*
Anzahl der Wohnungen im Gebäude*
Auflistung der Merkmale für eine moderne Ausstattung (1-5)

*die Angaben entstammen den Ausführungsvorschriften und widersprechen z.T. den Angaben im Gesetzestext – so ist z.B. nicht das Baualter entscheidend, sondern das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit. In der Tabelle wird für mehrere Baualtersklassen auch danach unterschieden, ob ein Bad vorhanden ist (Angabe lt. Ausführungsvorschriften nur Sammelheizung). Die Anzahl der Wohnungen im Gebäude ist irrelevant, lediglich die Angabe ist erforderlich, ob die Wohnung in einem Gebäude mit bis zu zwei Wohneinheiten liegt.

Als Vermieter werden Sie im Zweifel auf die Mitwirkung Ihres Mieters/Ihrer Mieter angewiesen sein. Das dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn Sie die Wohnung bereits im vermieteten Zustand erworben haben und die Ausstattungsmerkmale nicht im Detail kennen.

Auch zum Thema Modernisierung (und Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter) gibt es einen Konflikt zwischen Bundesrecht und dem „Mietendeckel-Gesetz“. Das Gesetz sieht in § 7 einen abschließenden Katalog von Maßnahmen (energetische Maßnahmen und Abbau von Barrieren) vor, die zu einer Mieterhöhung um maximal einen Euro/m² berechtigen. Die Ausführungsvorschriften stellen klar, dass diese Maßnahmen dann keinen Ansatz bei der Berücksichtigung der Merkmale nach § 6 (3) finden (z.B. wenn durch energetische Modernisierung der maßgebliche Energiekennwert unterschritten würde). Die Mieterhöhung haben Vermieter der IBB anzuzeigen. Wie die Kostenumlage zu berechnen ist, lassen sowohl das Gesetz als auch die Ausführungsvorschriften offen.

Theoretisch ist es denkbar, das Vermieter einen Ausgleich für den Fall erhalten, dass eine Mietabsenkung eine „unbillige Härte“ darstellt. Die „unbillige Härte“ ist für den Fall festgestellt, dass es bei Beibehaltung der Miethöhen nach dem Gesetz zu dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung führen würde. Ausdrücklich ausgeschlossen sind Rendite- und Wertsteigerungserwartungen, die auf (schon) überhöhten Mieten basieren.
Wird ein „Härtefall“ durch die IBB anerkannt, setzt die IBB eine höhere Miete fest – so dass der Mieter quasi den Ausgleich zahlt. Es sei denn, der Mieter ist selbst z.B. wohngeldberechtigt, so dass dieser bei der IBB nach § 9 einen Mietzuschuss beantragen kann.

Genau hier liegt der Hase im Pfeffer. Ordnungswidrig (bei Geldbußenandrohung bis 500.000 €) handelt nach § 11 (1) Nr. 4 bereits derjenige (Vermieter), der eine höhere als nach dem Gesetz zulässige Miete fordert oder entgegennimmt! Fordern bedeutet ja bereits die (bestehende) mietvertragliche Vereinbarung und die Entgegennahme schon die Mietgutschrift auf dem Konto.

Die Schwierigkeit, sich überhaupt gesetzeskonform zu verhalten (zu können), besteht nur für den Vermieter. Die Ordnungswidrigkeit bei „Entgegennahme“ lässt sich de facto nicht verhindern, wenn der Mieter per Dauerauftrag oder Einzelüberweisung seine vereinbarte (und nun nach dem Gesetz überhöhte) Miete weiter zahlt.

Soll ein bestehendes Mietverhältnis – und damit die Mietforderung – z.B. mit einem Nachtrag an das Gesetz angepasst werden, bedarf es der Zustimmung des Mieters. Viele Eigentümerverbände und Vermieterorganisationen raten dazu, eine Mietabsenkung entweder nur für die Gültigkeitsdauer des Gesetzes (bis 22.02.2025) zu vereinbaren, oder den zusätzlichen Vorbehalt zu vereinbaren, dass der Nachtrag nur wirksam ist, wenn und solange das Gesetz bzw. die für die konkrete Mietberechnung entsprechenden Passagen verfassungskonform sind. Auf der anderern Seite raten Mieterorganisationen dazu, sich nicht auf solche Forderungen einzulassen.
Entsprechendes gilt für den Neuabschluss von Mietverträgen. Will der Vermieter nicht Gefahr laufen, dauerhaft eine (zu) niedrige Miete zu erhalten, muss eine entsprechende Anpassungsklausel bis hin zur Vereinbarung von zwei Mietsätzen (mit und ohne Deckel) zwingend in den Vertrag aufgenommen werden.

Für Mieter gibt es keine Termine, die einzuhalten sind.

Vermieter sollten einige Daten kennen:
01.01.2014 Stichtag Neubau: Gesetz gilt nur für Wohnraum mit Bezugsfertigkeit vor dem Stichtag
18.06.2019 Stichtag Mietenwert: der an diesem Tag wirksam vereinbarte Miete ist eine Obergrenze (auch für neue Verträge)
23.02.2020 Inkraftsetzung MietenWoG Bln
23.04.2020 Fristablauf unaufgeforderte Auskunft nach § 6 durch Vermieter an Mieter
23.11.2020 Beginn Verbot „überhöhe Miete“ und „automatische“ Mietabsenkung
…
22.02.2025 Außerkraftsetzung MietenWoG Bln

Als Mieter brauchen Sie nicht aktiv werden. Das Gesetz verpflichtet Ihren Vermieter, tätig zu werden. Um abschätzen zu können, ob Ihre derzeit gezahlte Miete als „überhöht“ einzustufen ist, können Sie nach den vorstehenden Kriterien zur Mietentabelle Ihren Mietwert berechnen. Die Senatsverwaltung stellt einen „Mietendeckelrechner“ unter https://mietendeckel.berlin.de/ zur Verfügung. Wichtig bei der Berechnung ist die korrekte Zuordnung zur Mietentabelle (siehe oben „Wie liest man die Mietentabelle?) und die richtige Erfassung der Ausstattungsmerkmale.

Sollten Sie zu dem Ergebnis kommen, dass ihre Miete ab 23.11.2020 als überhöht einzustufen wäre, kann es ratsam sein, Ihren Vermieter für eine gemeinsame Lösung anzusprechen.

Das Gesetz verlangt von Vermietern Aktivität. Dabei ist es unerheblich, ob Sie „nur“ eine einzelne Eigentumswohnung vermieten, viele Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus besitzen oder Wohnraum gewerblich vermieten. Als privater (Einzel-)Vermieter werden Sie wahrscheinlich über Ihre Hausverwaltung und/oder über eine Mitgliedschaft in einem Interessenenverband bereits schon Informationen und Handlungsempfehlungen zum Umgang mit dem „Mietendeckel“-Gesetz erhalten haben. Da der Vermieter selbst aber natürlich in der Haftung ist, sollten Sie auch bei entsprechender Beauftragung einer Hausverwaltung die Einhaltung der Termin im Blick behalten.

Insbesondere zum Punkt „überhöhte“ Miete, kann es sinnvoll sein, den Mietpreis einmal aus dem Blickwinkel des Mieters zu betrachten. Der Senat hat seit 16.11.2020 auf der Seite https://mietendeckel.berlin.de ein Berechnungstool freigeschaltet, mit dem schnell festgestellt werden kann, ob ein Mieter ab 23.11.2020 Anspruch auf Absenkung der Miete hat. (Als Vermieter dürfen Sie seit diesem Stichtag keine überhöhte mehr annehmen!). Nach der Ergebnisdarstellung wird unter „Handlungsempfehlungen“ den Mietern ein Link „zum Antrag“ angeboten, der leider direkt zur Anzeige der Ordnungswidrigkeit führt. (Das Wort „MIETENDE“ meint übrigens nicht das Ende der Miete, sondern ist Senats-Gender-Sprech für Mieter, Mieterin und Mieterinnen; gilt entsprechend auch für VERMIETENDE)

§ 11 sieht für vorsätzlich oder fahrlässig begangene Ordnungswidrigkeiten Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.000 Euro vor. Die Ausführungsvorschriften sehen für bestimmte Tatbestände Bußgeldrahmen (Auswahl, jeweils für „Ersttäter“) vor:

Mitwirkungspflicht (Auskunftserteilung an das Bezirksamt) nach § 2 Absatz 2 Satz 3 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachgekommen:
500 – 1.500 Euro je Wohnung (bei Fahrlässigkeit 250-750 Euro). Die Mitwirkungspflicht trifft auch Mieter, Hausverwalter und sonstige Beauftragte.

Mitteilungspflicht der Vermieter nach § 3 der Stichtagsmiete per 18.06.2019 unaufgefordert vor Abschluss eines Mietvertrages, an Bestandsmieter und Bezirksamt jederzeit auf Verlangen, nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachgekommen:
500 – 1.500 Euro je Wohnung (bei Fahrlässigkeit 250-750 Euro).

Auskunftspflicht der Vermieter nach § 6 Absatz 4 über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgebenden Umstände unaufgefordert vor Abschluss eines Mietvertrages, an Bestandsmieter bis spätestens 23.04.2020, nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachgekommen:
500 – 1.500 Euro je Wohnung (bei Fahrlässigkeit 250-750 Euro).

Forderung oder Entgegennahme einer höheren als (nach dem Gesetz) zulässigen Miete:
1.000 – 2.000 Euro je Wohnung (bei Fahrlässigkeit 500-1.000 Euro). Die Ordungswidrigkeit trifft Vermieter, ggf. auch Hausverwalter und sonstige Beauftragte.

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung oder ein ganzes Mietwohn- bzw. Wohn-/Geschäftshaus verkaufen wollen, unterstützen Sie die Makler der BVBI selbstverständlich bei der Berücksichtigung des MietenWoG. Einerseits bleiben Sie als Eigentümer bis zum Verkauf und des Nutzen-/Lastenübergangs an den Käufer noch in der Haftung des Gesetzes. Andererseits – und das ist für den realistischen Kaufpreisansatz wesentlich – kann sich die nachhaltig erzielbare Miete aufgrund des Gesetzes geringer darstellen, als es die derzeit vereinbarten Mietverträge darstellen. Die Makler der BVBI werden jeden einzelnen Mietvertrag prüfen und eine Neuberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen vornehmen. Die entsprechenden Ergebnisse werden selbstverständlich mit Ihnen erörtert.

Wir empfehlen, beide Mietansätze (bestehende Verträge und Änderungen nach MietenWoG) beim Verkauf zu kommunizieren – denn potentielle Käufer und Investoren rechnen genauso und legen für ihr Investment u.a.  die nachhaltig zu erzielende Miete als Entscheidungskriterium heran.

In der jetzigen Phase der gesetzlichen Wirkung noch nicht. Ein wesentlicher Teil des Gesetzes (§ 5 Verbot „überhöhter Mieten“) tritt (erst) zum 23.11.2020 in Kraft. Wenn Sie eine vermietete Wohnung oder auch ein Mietwohnhaus kaufen wollen, wird es also erforderlich sein, die derzeit vereinbarten Mieten mit den Bestimmungen nach dem MietenWoG abzugleichen. Die notwendigen Informationen werden idR. bereits im Exposé genannt, bzw. Ihnen bei nährerem Interesse zur Verfügung gestellt.

Bis zum Kaufvertrag und folgenden Lasten-/Nutzenwechsel bleibt der Verkäufer als (derzeitiger) Vermieter in der Pflicht zur Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen. Je nach Zeitpunkt des Kaufs kann es erforderlich sein, dass der Käufer als neuer Vermieter Mietvertragsanpassungen vorzunehmen hat.