Mit der Einfügung der §§ 565 a-d gehen auch „redaktionelle“ Änderungen im BGB einher. Seit fast 120 Jahren hieß der Berufsstand „Mäkler“ – nun erfolgt die Anpassung an den Sprachgebrauch: der Makler maklelt und „mäkelt“ nicht.
Wesentlich sind die Änderungen „Textform“ (§ 656a BGB) und die Regelung für Verbraucher (§ 656b BGB), dass der Käufer nicht zu einer höheren Provisionszahlung verpfichtet werden darf, als der Verkäufer (§ 656c BGB).

Klar als solche erkennbar sind Verträge, die schriftlich geschlossen werden. Hierbei werden die Rechte und Pflichen beider Vertragspartner schriftlich fixiert. Im Verhältnis zwischen Verbrauchern und der BVBI handelt es sich vorrangig um Verkaufsaufträge, wobei der Verkäufer eine Privatperson (Verbraucher) und die BVBI als Makler tätig wird.

Nicht ganz so klar wird ein Vertragsverhältnis, wenn der Vertrag durch so genanntes „konkludentes Handeln“ geschlossen wird. Bestes Beispiel hierfür ist ein ganz normaler Einkauf im Supermarkt. Natürlich kommt hierbei ein Kaufvertrag zustande, ohne dass es einer ausdrücklichen Absichtserklärung bedarf. Wohl niemand käme auf die Idee, wie Loriot in seiner Paraderolle des pensionierten Buchhalters Lohse in „Pappa ante Portas“, der beim Betreten des Geschäftes ankündigt: ‚Mein Name ist Lohse, ich kaufe hier ein‘. Ein Jeder weiß, dass die Dinge, die er in den Einkaufswagen packt, an der Kasse zu zahlen sind. Auch die Kassiererin wird nicht noch einmal bestätigen, dass Sie nach dem Bezahlen nun rechtmäßiger Eigentümer der gekauften Waren werden.

Im Immobilienvermittlungsgeschäft war es genauso üblich, dass Verträge konkludent – also durch gegenseitiges Handeln geschlossen werden. Als Immobilieninteressent sehen Sie ein Angebot z.B. auf einem Immobilienportal oder der BVBI-Homepage im Internet, vielleicht auch in einem Inserat in der Zeitung und möchten weitergehende Informationen zu dieser Immobilie. Über das Kontaktfeld der Internetseite, per Mail oder Telefon nehmen Sie Kontakt zur BVBI auf und werden in einem ersten Schritt ein Exposé erhalten, dass nähere Informationen zur Immobilie bietet.

Tatsächlich ist das schon die Aufnahme der Geschäftsbeziehung – sprich das Schließen eines Vertrages. Das Vertragsverhältnis ist im BGB unter §§652ff. unter dem Begriff „Maklervertrag“ geregelt.

Kurz gesagt: Fragen nicht, Kaufen schon. Auf diese knappe Formel kann man das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen als Immobilieninteressent und der BVBI als Makler bringen. All die Informationen – angefangen vom Exposé über Besichtigungen und die Beantwortung Ihrer Fragen – auf dem Weg hin zum Kauf sind trotz eines bestehenden Vertragsverhältnisses nicht zu bezahlen. Eine Vergütungsverpflichtung besteht nur für den Fall, dass Sie die angebotene Immobilie auch tatsächlich kaufen. Die Vergütungsverpflichtung wird bereits im Angebot mit dem Preiszusatz „zzgl. Provision“ o.ä. angekündigt und im Exposé/Anschreiben konkretisiert. Dennoch steht Ihnen als Verbraucher auch in der kostenfreien Phase des Vertrages ein Widerrufsrecht zu, über das wir Sie mit Versand des Exposé „belehren“ müssen.

So banal die die Formforschrift klingt, so unverständlich bleibt die Forderung für die meisten Kaufinteressenten. Denn der Wortlaut „Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Ver-mittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform„ verstehen viele Interessenten so, dass damit der Kaufvertrag selbst gemeint sei.

Nur den Wenigsten ist bewusst, dass bereits mit dem Wunsch nach einem Exposé ein Maklervertrag geschossen wird. Ein Exposé ist nämlich keine „Werbung“ oder ist mit einem „Prospekt“ z.B. für ein Auto vergleichbar, mit dem man sich im Vorfeld „unverbindlich“ informieren möchte. Im Gegensatz zur Anzeige in Zeitung, Website oder Immobilienbörse enthält das Exposé neben weitereführenden Informationen zur Immobilie auch eins: die Adresse. Und die gibt der Makler selbstverständlich nur dann preis, wenn zuvor Einigkeit (zumindest) über die Vergütung herrscht – sprich: der Kaufinterressent sich mit dem Makler über die Provision geeinigt hat: ein Maklervertrag kommt damit zustande.
Wer seit 2014 schon einmal online ein Exposé abgefordert hat, wird sich vielleicht darüber gewundert haben, warum er über ein Widerrufsrecht belehrt wurde. Eben, weil hiermit bereits ein Vertrag geschlossen wurde (für den Verbrauchern ein Widerrufsrecht zusteht).

Jetzt wird es nur durch die Textform deutlich, dass tatsächlich ein Vertrag zwischen Makler und Interessent zu Stande kommt. Der Kaufinteressent hat aber (nach wie vor) nur die Verpflichtung zur Zahlung, wenn er die zugrunde liegende Immobilie auch kauft.

Die seltene Ausnahme dürfte wohl die sein, dass ein Kaufinteressent den Makler in seinen Büroräumen aufsucht und dort einen Maklervertrag unterschreibt. Die erste Kontaktaufnahme zwischen Interessent und Makler wird in aller Regel im Internet, auf der Web-Seite, über immobilienbörsen oder per Email erfolgen. Die Textform (nicht Schriftform mit Unterschrift) erfordert nach § 126b BGB die lesbare und dauerhaft speicherbare Erklärung, wobei die Person des Erklärenden identifizierbar sein muss.

In der Praxis wird es so umgesetzt, dass ein Interessent nach Abforderung eines Exposés eine Email erhält, in der die vertraglichen Inhalte, Widerrufsbelehung, sofortiger Beginn und Anerkenntnis AGB mit Häkchen bestätigt werden, um anschließend das Exposé öffnen zu können.

§ 656c BGB lautet: Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Die Tätigkeit für beide Parteien ist nach § 652ff. BGB eigentlich der Sonderfall des Maklervertrages, denn in der Regel vertritt der Makler nur eine Partei (die ihn auch alleine vergütet). Wird nun aber mit dem Verkäufer ein Vertrag in der Weise geschlossen, dass auch der (künftige) Käufer an der Vergütung beteiligt werden soll, so ist die Regelung klar: Käufer und Verkäufer zahlen je die Hälfte.
Die Höhe der Vergütung (Maklerlohn) wird hingegen gesetzlich nicht reglementiert. In Berlin und Brandenburg ist es ortsüblich, dass der Maklerlohn 6% (zzgl. derzeit 19% USt., gesamt also 7,14%) vom beurkundeten Kaufpreis beträgt. Also 3,57% (inkl. USt.) je Partei. Die Vereinbarung eines abweichenden Prozentsatzes ist ebenso möglich, wie auch die Vereinbaung eines absoluten Preises.

Ein Vertrag zwischen Interessent und Makler kommt immer dann zustande, wenn der Kaufinteressent (im Falle des Kaufs) zu einer Zahlung verpflichtet ist. Dies ist wie hier beschrieben der Fall, wenn es sich um die Tätigkeit für beide Parteien handelt (nur Einfamilienhäuser und Wohnungen), aber auch, wenn der Kaufinteressent (im Falle des Kaufes) über ein Grundstück, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie unabhängig vom Anteil zur Zahlung verpflichtet ist.

Wenn aber der Makler ausschließlich für den Eigentümer/Verkäufer tätig ist – und von diesem auch alleine bezahlt wird – gibt es gar keine maklervertragsrechtliche Beziehung zum Interessenten. In den nach Außen mit dem Vermerk „käuferprovisionsfrei“ gekennzeichneten Angeboten enfällt dann natürlich auch die Widerrufsbelehrung.