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AfA (Absetzung für Abnutzung)

Abschreibung auf Immobilien

Diese Seite gibt einen Überblick über die Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) für Immobilien in Baudenkmalen und Sanierungsgebieten. Dies ersetzt keine steuerliche oder steuerrechtlich Beratung. Hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder Fachanwalt.

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Das Investment in Immobilien ist neben kompletten Mietwohnhäusern oder Wohn- und Geschäftsobjekten für die meisten Privatpersonen in erster Linie auf Eigentumswohnungen beschränkt. In diesem Segment sind es vorzugsweise die bestehenden, vermieteten Wohnungen, die zur Kapitalanlage erworben werden. Seltener – und vom Einstiegspreis zumeist deutlich teurer – sind Wohnungen im Ersterwerb nach Sanierung und Rekonstruktion. Für solche Wohnungen werden natürlich höhere Mieten gefordert und auch bezahlt, aber meist nicht so viel, als dass die Rendite mit der einer Second-Hand-Wohnung mithalten könnte.

Interessant werden diese Einheiten für den Kapitalanleger wieder dann, wenn entweder die Entwicklung der Lage einen besonders positiven Verlauf verspricht, der sich in künftigen Mietpreissteigerungen und Wertzuwächsen widerspiegelt – oder der Erwerb steuerlich begünstigt ist.

Abschreibung als Geschenk?

Hierzu bildet das Einkommensteuergesetz (EStG) den gesetzlichen Rahmen. In den Paragrafen 7h („Sanierungs-AfA“) und 7i („Denkmal-AfA“) wird die erhöhte Abschreibung bei Vermietung geregelt. Die Förderung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten unterscheiden sich wesentlich in dem Punkt, dass bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen und bei Objekten in Sanierungsgebieten die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Basis der steuerlichen Bemessung bilden.

Es ist also nicht der Kaufpreis der Immobilie absetzbar, sondern der Betrag der Herstellungskosten. Der Kaufpreis wird in der Regel höher sein, da hier der Grundstücksanteil und der Anteil der Altbausubstanz enthalten sind. Als Richtwert können bei den meisten Objekten 60-70% des Kaufpreises den förderfähigen Kosten zugerechnet werden. Über insgesamt 12 Jahre (8 x 9% und 4 x 7%) kann der steuerpflichte Erwerber diese Kosten zu 100% von seinem zu versteuernden Einkommen absetzen und so seine Steuerlast reduzieren.

Die nicht zu den Herstellungs- bzw. Grundstückskosten zählenden Aufwendungen können „normal“ abgeschrieben werden. Insofern handelt es sich bei der Denkmal- oder Sanierungs-AfA nach §7i/h EStG nicht um ein steuerliches Geschenk, sondern um eine andere Verteilung der ohnehin gegebenen Abschreibung. Bei geschickter Inanspruchnahme, z.B. wenn in den 12 Jahren ab Kauf tatsächlich eine höhere Steuerlast als in der darauf folgenden Zeit zu erwarten ist, wird die erhöhte Abschreibung dann doch zum individuellen Steuergeschenk.

Ganz anders ist es bei den Käufern, die eine Wohnung in einem Baudenkmal oder einem Haus im Sanierungsgebiet zur Eigennutzung erwerben. Hier ermöglicht der §10f EStG die Absetzbarkeit von 10 x 9% (gesamt also 90%) der förderfähigen Herstellungskosten. Da es abgesehen von der Riesterrente sonst keinerlei staatliche Förderung für den Eigenheimerwerb mehr gibt, ist hier ein echtes Steuergeschenk zu sehen.

1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

2Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat.

3Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.

4Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind.

5Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen.

(2) 1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist.

2Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.

(1) 1Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.

2Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist.

3Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden.

4Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind.

5Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.

6Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein.

7Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. 8§ 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

(2) 1Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen