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AfA (Absetzung für Abnutzung)

Abschreibung auf Immobilien

Diese Seite gibt einen Überblick über die Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) für Immobilien in Baudenkmalen und Sanierungsgebieten. Dies ersetzt keine steuerliche oder steuerrechtlich Beratung. Hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder Fachanwalt.

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Das Investment in Immobilien ist neben kompletten Mietwohnhäusern oder Wohn- und Geschäftsobjekten für die meisten Privatpersonen in erster Linie auf Eigentumswohnungen beschränkt. In diesem Segment sind es vorzugsweise die bestehenden, vermieteten Wohnungen, die zur Kapitalanlage erworben werden. Seltener – und vom Einstiegspreis zumeist deutlich teurer – sind Wohnungen im Ersterwerb nach Sanierung und Rekonstruktion. Für solche Wohnungen werden natürlich höhere Mieten gefordert und auch bezahlt, aber meist nicht so viel, als dass die Rendite mit der einer Second-Hand-Wohnung mithalten könnte.

Interessant werden diese Einheiten für den Kapitalanleger wieder dann, wenn entweder die Entwicklung der Lage einen besonders positiven Verlauf verspricht, der sich in künftigen Mietpreissteigerungen und Wertzuwächsen widerspiegelt – oder der Erwerb steuerlich begünstigt ist.

Abschreibung als Geschenk?

Hierzu bildet das Einkommensteuergesetz (EStG) den gesetzlichen Rahmen. In den Paragrafen 7h („Sanierungs-AfA“) und 7i („Denkmal-AfA“) wird die erhöhte Abschreibung bei Vermietung geregelt. Die Förderung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten unterscheiden sich wesentlich in dem Punkt, dass bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen und bei Objekten in Sanierungsgebieten die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Basis der steuerlichen Bemessung bilden.

Es ist also nicht der Kaufpreis der Immobilie absetzbar, sondern der Betrag der Herstellungskosten. Der Kaufpreis wird in der Regel höher sein, da hier der Grundstücksanteil und der Anteil der Altbausubstanz enthalten sind. Als Richtwert können bei den meisten Objekten 60-70% des Kaufpreises den förderfähigen Kosten zugerechnet werden. Über insgesamt 12 Jahre (8 x 9% und 4 x 7%) kann der steuerpflichte Erwerber diese Kosten zu 100% von seinem zu versteuernden Einkommen absetzen und so seine Steuerlast reduzieren.

Die nicht zu den Herstellungs- bzw. Grundstückskosten zählenden Aufwendungen können „normal“ abgeschrieben werden. Insofern handelt es sich bei der Denkmal- oder Sanierungs-AfA nach §7i/h EStG nicht um ein steuerliches Geschenk, sondern um eine andere Verteilung der ohnehin gegebenen Abschreibung. Bei geschickter Inanspruchnahme, z.B. wenn in den 12 Jahren ab Kauf tatsächlich eine höhere Steuerlast als in der darauf folgenden Zeit zu erwarten ist, wird die erhöhte Abschreibung dann doch zum individuellen Steuergeschenk.

Ganz anders ist es bei den Käufern, die eine Wohnung in einem Baudenkmal oder einem Haus im Sanierungsgebiet zur Eigennutzung erwerben. Hier ermöglicht der §10f EStG die Absetzbarkeit von 10 x 9% (gesamt also 90%) der förderfähigen Herstellungskosten. Da es abgesehen von der Riesterrente sonst keinerlei staatliche Förderung für den Eigenheimerwerb mehr gibt, ist hier ein echtes Steuergeschenk zu sehen.