Ob die Immobilie „freihändig“ verkauft werden kann, also der Verkauf außerhalb des gerichtlichen Verfahrens möglich ist, haben wir bereits im Vorfeld geprüft. Wenn das gerichtliche Verfahren soweit fortgeschritten ist, dass ein Versteigerungstermin anberaumt wurde, kann die Immobilie nur innerhalb des Versteigerungsverfahrens erworben werden. Für als „Zwangsversteigerung“ gekennzeichnete Objekte ist ein freihändiger Verkauf nicht möglich!

Der Verkehrswert des Versteigerungsobjektes wird durch das Gericht in der Regel auf Grundlage eines ausführlichen Gutachtens eines Sachverständigen, der vom Gericht beauftragt wurde, festgesetzt. Das Gutachten zu den von uns betreuten Versteigerungen kann in unseren Geschäftsräumen und auf der Zwangsversteigerungsgeschäftsstelle des jeweiligen Amtsgerichts eingesehen werden. Einige Amtsgerichte bieten darüber hinaus das Gutachten zum Download (ggf. über beauftragte Drittanbieter) an. Sollte dies der Fall sein, informieren wir Sie selbstverständlich über diese Option.

Der Verkehrswert ist nicht gleichzusetzen mit einem Kaufpreis! Es besteht kein Anspruch darauf, ein Zwangsversteigerungsobjekt zum Verkehrswert erwerben zu können. Ziel des Versteigerungsverfahrens ist es ja gerade, den erzielbaren Marktpreis durch die angegebenen Gebote festzustellen. Das höchste Gebot kann ggf. den gutachterlich festgestellten Wert übersteigen. Der Verkehrswert wird auch dazu herangezogen, die Wertgrenzen abzuleiten (siehe auch „Zuschlag“) und die Sicherheitsleistung zu bemessen. Der im Exposé genannte Wert („Mindestgebot“) entspricht mit 50% des Verkehrswertes in aller Regel dem erwartbaren geringsten Gebot (siehe da) bzw. der unteren Wertgrenze.

Ein Anspruch auf Besichtigung der Versteigerungsimmobilie besteht in der Regel nicht. Sollte ausnahmsweise doch eine Besichtigung möglich sein, werden in der Regel feste Termine vereinbart, zu dem Bietinteressenten sich anmelden können. Ob eine Besichtigung grundsätzlich möglich ist, wird im Exposé bekannt gegeben.
Außenbesichtigungen bitten wir nur äußerst diskret vorzunehmen. Grundstücke dürfen hierbei nicht betreten werden. Auch auf die Ansprache von Bewohnern oder Nachbarn bitten wir zu verzichten.

Der Versteigerungstermin ist öffentlich. Jeder Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Wer als Bevollmächtigter bietet, hat ebenfalls einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte (notariell) Bietungsvollmacht vorzulegen. Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich bieten wollen, so muss jeder Bieter im Versteigerungstermin anwesend sein und sein Gebot abgeben. Das Gemeinschaftsverhältnis ist anzugeben (z.B. 50/50 oder 30/30/40). Der Vertreter einer juristischen Person muss seine Vertretungsbefugnis durch Vorlage eines aktuellen, in der Regel nicht älter als 2 Wochen alten,  beglaubigten Handelsregisterauszuges nachweisen. Gebote können nur im Versteigerungstermin abgegeben werden. Zumeist ist VOR dem Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung zu hinterlegen, um Gebote abgeben zu können (siehe nachfolgend).

Gelegentlich kann der Versteigerungstermin kurzfristig zurückgezogen werden! Dies kann formelle Gründe haben, die das Gericht noch einmal kurz vor dem Termin prüft. In diesen Fällen wir ein (späterer) Ersatztermin anberaumt. Auch kann der Vollstreckungsschuldner bis zum Versteigerungstermin seine Schuld beglichen haben, sodass die Versteigerung vollständig abgesagt wird. Wir empfehlen, am Tag vor dem geplanten Versteigerungstermin beim zuständigen Amtsgericht nachzufragen, ob der Termin stattfindet. Kosten, die ein Bietinteressent z.B. für Bahntikets, Hotelbuchung, Beibringung der Sicherheitsleistung, etc. aufgewandt hat, sind auch bei kurzfristiger Terminabsage nicht erstattungsfähig und bleiben im Risiko des Bietinteressenten.

Zu Beginn der Versteigerungsverhandlung im Versteigerungstermin werden den interessierten Bietern die Objektdaten, wie z.B. der Einheitswert zur Bestimmung der Höhe der Grundsteuer, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen sowie die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot (Mindestgebot) bekannt gegeben (siehe auch nachstehend). Jeder Bietinteressent hat die Möglichkeit nachzufragen, wenn etwas unklar blieb oder nicht verstanden wurde.

Üblicherweise ist für die Wirksamkeit eines Gebots eine Sicherheitsleistung vom Bieter zu hinterlegen, die in der Regel 1/10 des Verkehrswertes beträgt. Die Bietsicherheit kann unter anderem in Form einer Bankbürgschaft, eines Landeszentralbankschecks oder eines Verrechnungsschecks erbracht werden. Letzterer muss „von einem im Geltungsbereich des Zwangsversteigerungsgesetz zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellt und im Inland zahlbar sein“ und ist die gebräuchlichste Form der Sicherheitenstellung. Sowohl der Landeszentralbank- als auch der Verrechnungsscheck dürfen frühestens drei Tage vor der Versteigerungstermin ausgestellt sein. Die Sicherheitsleistung per „Bank-Scheck“ sollte rechtzeitig (1-2 Wochen) vor dem Versteigerungstermin bei Ihrer Hausbank beantragt werden. Zumeist wird gegen Sperrung des entsprechenden Guthabens oder verfügbarer Kreditlinie der Scheck zu Lasten der Bank (!) gegen Gebühr und laufzeitabhängige Verzinsung ausgestellt.
Alternativ ist auch eine Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse möglich. Die Amtsgerichte empfehlen die Überweisung rechtzeitig (mind. 1 Woche) vor dem Versteigerungstermin zu veranlassen, da die Gerichtskasse dem Gericht zum Termin die Sicherheitsleistung bestätigt. Der Nachweis der Kontobelastung (z.B. Kontoauszug oder Überweisungsbestätigung) reicht als Bestätigung der Zahlung nicht aus.

Wird die Sicherheitsleistung nicht benötigt, weil beispielsweise ein anderer Bieter den Zuschlag erhält, der Zuschlag verweigert oder der Termin abgesagt wird, erhält der Bieter seine Sicherheit zurück. Die Sicherheit als Scheck oder Bürgschaft (Aval) sollte der Hausbank umgehend zurückgereicht werden, da erst mit der Ausbuchung die Verzinsung endet.

Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, endet jedoch erst, wenn keine Gebote mehr abgegeben werden. Jeder Bieter hat das Recht, sein bereits abgegebenes Gebot während der Bietzeit zu erhöhen.

Das geringste Gebot wird vom Versteigerungsgericht zum jeweiligen Versteigerungstermin bekannt gegeben. Das geringste Gebot umfasst die Kosten des Verfahrens und Ansprüche (nach §10 Abs. 1 Nr. 1-3, §12 Nr. 1 und 2 ZVG) sowie die bestehenbleibende Rechte (die der Ersteher mit Zuschlag übernehmen muss).
Ob ein Recht bestehen bleibt, hängt davon ab, welcher Gläubiger das Zwangsvollstreckungsverfahren betreibt. Grundsätzlich gilt, dass alle Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bestehen bleiben. Das Recht des betreibenden Gläubigers sowie alle nachrangigen Rechte erlöschen mit den Zuschlag. Betreibt also der erstrangige Gläubiger die Zwangsversteigerung (was die Regel ist), bleiben keine Rechte bestehen, sodass das geringste Gebot noch die Kosten und Ansprüche umfasst.

Während der Bietzeit geben die Bieter stets nur ihr Bargebot ab. Das ist die Summe, die der Bieter bereit ist, zusätzlich zu bestehenbleibenden Rechten zu bezahlen! Der Betrag bestehenbleibender Rechte muss also im Hintergrund immer mitgerechnet werden.

Ist nach Ablauf der Bietzeit ein Meistgebot vorliegend, wird das Meistgebot (umgangssprachlich Höchstgebot) einschließlich dem Kapitalwert bestehenbleibender Rechte (siehe „geringstes Gebot“) ins Verhältnis zum Grundstückswert (siehe „Verkehrswert“) gesetzt. Erreicht das Verhältnis nicht 5/10 ist der Zuschlag – also die erfolgreiche Ersteigerung – von Amts wegen zu versagen. Wird die Grenze von 7/10 nicht erreicht, so kann ein nicht oder nicht vollständig befriedigter Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Theoretisch besteht auch darüber hinaus die Möglichkeit, dass der betreibende Gläubiger bis zur Verkündung des Zuschlags die Einstellung des Verfahrens beantragt, sodass der Zuschlag zu versagen wäre.

Mit Erteilung des Zuschlags (in der Regel noch im Versteigerungstermin) erwirbt der Ersteher das Eigentum. Die (spätere) Eintragung im Grundbuch hat nur noch berichtigender Charakter. Mit dem Zuschlag gehen auf den Ersteher Nutzen und Lasten über. Er tritt in ggf. bestehende Miet- und Pachtverhältnisse ein. Der Zuschlagsbeschluss ist grundsätzlich anfechtbar, weswegen der Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses regelmäßig erst 6-10 Wochen nach dem Versteigerungstermin anberaumt wird.

Mit dem Zuschlag fallen für den Ersteher neben der Zahlung des Zuschlagsbetrages weitere Kosten an. Dazu zählen u.a. die Grunderwerbsteuer in Höhe von je 6 % in Berlin und 6,5 % in Brandenburg auf das Meistgebot (einschließlich etwaig bestehenbleibender Rechte). Desweiteren ist das Bargebot ggf. abzüglich der auf dem Konto der Gerichtskasse hinterlegten Sicherheitsleistung für die Zeit zwischen dem Zuschlag und dem Verteilungstermin mit ca. 4 % zu verzinsen. Darüber hinaus kommen auf den Ersteher die Kosten des Zuschlags in Höhe einer halben Gerichtsgebühr auf das Meistgebot, die Gebühren für die Eigentumsumschreibung und eine etwaige Eintragung einer Grundschuld zu.

Der Ersteher wird Eigentümer mit Erteilung des Zuschlages. Die Grundbucheintragung erfolgt nachdem,

• der Verteilungstermin stattgefunden hat (ca. 6 bis 10 Wochen nach dem Versteigerungstermin),
• der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig geworden ist und
• die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, also nach Entrichtung der Grunderwerbssteuer, dem Vollstreckungsgericht vorliegt.

Die Eigentumsumschreibung wird nach Vorliegen dieser Voraussetzungen vom Versteigerungsgericht veranlasst.

Grundsätzlich kann der Ersteher mit dem Zuschlagsbeschluss die Räumung eines Grundstücks oder die Herausgabe einer versteigerten Sache verlangen. Dies ist immer dann bedeutsam, wenn das Grundstück vom bisherigen Eigentümer selbst genutzt wird/wurde. In diesen Fällen sollte der Ersteher noch im Termin eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen. So kann der neue Eigentümer kann direkt aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumungsvollstreckung und die Zwangsvollstreckung zur Herausgabe der mit ersteigerten beweglichen Sachen betreiben.
Mit der Wirksamkeit des Zuschlagsbeschlusses kann außerdem die Beauftragung des Gerichtsvollziehers erfolgen. Ist die ersteigerte Immobilie vermietet oder verpachtet, steht dem Ersteher aus dem Zuschlagsbeschluss ein Sonderkündigungsrecht zu. Bei Wohnungsmietverträgen sind aber die Mieterschutzrechte nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) besonders zu beachten.

Eine Gewährleistung besteht in der Zwangsversteigerung nicht. Es besteht also auch keine Mängelhaftung. Das Objekt wird versteigert wie es steht und liegt. Dies gilt auch für eventuelle Veränderungen zwischen dem Zeitpunkt der Gutachtenerstellung und dem Tag des Zuschlags.