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Grunderwerbsteuer und Maklertaxe

Hintergründe zur Maklervergütung

Es ist zwar schon eine gefühlte Ewigkeit vergangen, seit in den Sommerferien 2013 der damalige Finanzsenator Nußbaum die Erhöhung der Grunderwerbsteuer für Berlin von zuletzt fünf auf sechs Prozent zum 01.01.2014 angekündigt hat. Somit konnten nur noch für Immobilienkäufer, die noch in 2013 den notariellen Kaufvertrag abschossen, die erhöhte Grunderwerbsteuer umschiffen.

Die Erhöhung um einen Prozentpunkt scheint auf den ersten Blick marginal, tatsächlich entspricht sie einer Verteuerung von 20 Prozent! Damit hat das Land Berlin zum dritten Mal innerhalb von nur sieben Jahren die Steuer auf den Erwerb von Immobilien erhöht – in der Summe eine Erhöhung von 71,4 Prozent. Neben ein paar Meldungen und Randnotizen in der Tagespresse schien das Thema damit erledigt, zählen doch Immobilienkäufer gemeinhin zur eher privilegierten Gesellschaftsschicht.

Hochgekocht ist das Thema immer mal wieder mit der Vorstellung der Idee einer Maklertaxe durch Justiz- und Verbraucherschutzsenator. Vorausgegangen war der Auftrag des Finanzsenators an seinen Ressortkollegen zu prüfen, wie die Steuererhöhung durch eine Deckelung der Maklergebühren ausgeglichen werden könne. Unabhängig vom Inhalt der Erklärung ist das Ansinnen des Finanzsenators, eine Branche für die Kosten einer Steuererhöhung aufkommen zu lassen, der eigentliche Aufreger. Was hier unter dem Deckmäntelchen des Verbraucherschutzes ersonnen wurde, ist ein Novum. Man stelle sich vor, eine Mineralölsteuererhöhung solle dadurch ausgeglichen werden, dass der Tankwart auf seinen Lohn verzichtet.

Natürlich haben die Berufsverbände RDM und IVD entsprechend schnell auf die Maklertaxe reagiert, wie auch viele Maklerfirmen schnell und öffentlich ihren Unmut kundtaten. Um es vorwegzunehmen, Deckelung und Maklertaxe sind – vorerst – vom Tisch. In der öffentlichen Debatte sind trotz einer außergewöhnlich breiten und detaillierten Berichterstattung häufig nur plakative Einzelaspekte im Gedächtnis geblieben, die der ohnehin nicht sonderlich gut angesehenen Branche wieder den Ruf des Unseriösen anhefte: insbesondere die unreflektierte Behauptung, die Maklervergütung sei zu hoch, und zwar so, dass sie gesetzlich reglementiert und gesenkt werden müsse.

Hier einige Hintergründe, wie die Maklervergütung (derzeit) geregelt ist und welche Änderung die Maklertaxe hätte bringen sollen: Die Vergütung für den Immobilienmakler basiert auf den Regelungen des § 653 BGB, wo es im Absatz (2) heißt „Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.“ Derzeit wird regelmäßig die Vergütung auf Basis der ortsüblichen Provision vereinbart.

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Die ortsübliche Provision liegt in Berlin – wie in 11 von 16 Bundesländern – bei 6 Prozent, in Hamburg bei 5,25 Prozent und in den übrigen Bundesländern Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig Holstein bei  5,0 Prozent – jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Die Aussagen der Senatoren, in Berlin würde die höchste ortsübliche Provision verlangt, ist zwar grammatikalisch korrekt, impliziert jedoch, alle anderen Bundesländer hätten einen geringeren üblichen Satz.

Im Gegensatz zu den meisten Bundesländern, wo es üblich (aber nicht vorgeschrieben) ist, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen, ist es in Berlin, Brandenburg und auch Bremen, Hamburg, Hessen und Sachsen-Anhalt üblich, dass nur der Käufer die Provision zahlt. Mit der Einführung des § 656a-d ins BGB zum 23.12.2020 gilt dies nicht mehr für Einfamilienhäuser und Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden sollen. Hier sind die Maklerkosten je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer zu tragen, wenn der Verkäufer sie nicht alleine trägt. Die Zahlung durch den Käufer wird branchenintern Außenprovision, die Zahlung durch den Verkäufer Innenprovision genannt. Vermeintlich ist eine Immobilie, die mit Außenprovision verkauft wird teurer, als die, bei der keine Provision nach außen verlangt wird.

Tatsächlich aber erhöht die Innenprovision wie bei jedem Produkt, bei dem Vertriebskosten anfallen, den Kaufpreis, sodass in der Summe die Varianten Innen- oder Außenprovision bzw. halb und halb annähernd gleich sind. Einer Erhebung des Immobilienportals ImmobilienScout24 aus Juli 2013 zufolge werden 63 Prozent der zum Verkauf offerierten Immobilien mit Außenprovision und 30 Prozent mit Innenprovision angeboten. Die fehlenden 7 Prozent machen die Verkaufsangebote privater Verkäufer aus, die natürlich ohne Provision verkauft werden. Erfahrungsgemäß lassen sich Privatanbieter gerne dazu verleiten, in die Kaufpreisforderungen die quasi ersparte Provision aufzuschlagen.

Der Senatsvorschlag von 2013 zur Einführung einer Maklertaxe setzt voraus, dass ein Bundesland die Regelung des BGB zur Taxe ausüben könne. In einer kurzgutachterlichen Stellungnahme kommt Prof. Dr. Bub (Universität Potsdam) zu dem Schluss, dass eine Taxierung nur durch eine Bundesgesetzgebung erfolgen kann. Unabhängig davon, dass der Berliner Alleingang nicht durchführbar ist (es sei denn, Berlin handelt wie beim  Mietendeckel gegen Bundesrecht), bleibt die Frage, auf welcher (bundeseinheitlichen) Basis die Vergütung taxiert werden sollte. Wie Heilmann bereits selbst feststellte, wäre die Taxe lediglich eine Richtlinie, die zwar den „üblichen Lohn“ aushebeln würde, nicht aber die (einzelvertragliche) Bestimmung über eine abweichende Vereinbarung.

Es bliebe aber auch mit einer Taxe immer noch eine relative Vergütungsregelung. Relativ deshalb, weil nicht die Einzelleistung vergütet wird, sondern ein prozentualer Anteil vom Umsatz.

Noch einen Schritt weiter ging der Finanzsenator, der seinen Staatssekretär Ende 2013 verlauten ließ, dass es Ziel sein müsse, die Maklercourtage auf fünf Prozent inklusive Mehrwertsteuer zu deckeln (die Bundes-Grünen fanden 2017, dass zwei Prozent auch genug seien), und argumentiert, so den Bundesdurchschnitt zu erreichen. Diese Aussage ist schlicht falsch, siehe ortsübliche Provision. Eine Deckelung auf fünf Prozent brutto (4,2 Prozent netto) würde einer Umsatzkürzung von 30 Prozent (bzw. 72 Prozent bei der Grünen-Forderung) entsprechen! Da aber die Kosten, die ein Makler z.B. für Werbung, Personal etc. aufzuwenden hat, nicht weniger werden, bedeutet dies eine noch stärkere Einkommenskürzung, die für viele Unternehmen und erst recht selbständige Makler existenzgefährdend ist.

Das bislang geltende – und bewährte – System der Maklervergütung scheint tatsächlich ungerecht. Mit einem festen Prozentsatz (7,14 Prozent inkl. Umsatzsteuer) wird derzeit der Makler ortsüblich vergütet, egal ob die Immobilie für 50.000 Euro oder für 500.000 Euro verkauft wird. So sind im ersten Fall 3.570 Euro Provision relativ wenig, im zweiten 35.700 Euro relativ viel. Mit der relativen Vergütungsvereinbarung erhält der Makler aber überhaupt nur dann Geld, wenn die Immobilie durch ihn (zum vereinbarten Preis) verkauft wird. Im Extremfall ist die Vergütung Null, wenn die