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Aktuelles zu Provisionen und Kosten

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Mit dem Kauf einer Immobilie fallen Kosten an. Dass neben dem reinen Kaufpreis weitere Kosten anfallen – und schlussendlich zu bezahlen sind, wissen die meisten Kaufinteressenten. Welche (Neben-)Kosten auf jeden Fall anfallen und welche Kosten eventuell einzuplanen sind, erläutern wir in den nachstehenden Übersichten.

Provisionen und Kosten

Hier ein Beispiel beim Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000,00 Euro.

Kostenart Prozent vom Kaufpreis in Euro
Kaufpreis 100.000,00
Grunderwerbsteuer 6,0 (Berlin/Brandenburg 6,5)* 6.000,00
Maklerprovision** 7,14 inkl. USt. 7.140,00
Notar-/Gerichtskosten ca. 1,5 1.500,00
Zwischensumme 114.640,00
Renovierung/Modernisierung pauschale Annahme 10.000,00
Umzugskosten pauschale Annahme 3.000,00
Erweiterung Möblierung pauschale Annahme 5.000,00
ggf. Zwischenfinanzierung drei Monate 1.800,00
Gesamtsumme 134.440,00
* Die Grunderwebsteuer beträgt in Berlin seit der letzten Erhöhung 6,0% und in Brandenburg 6,5%
** Je nach Immobilienart und Vereinbarung mit dem Verkäufer wird die Provision ggf. hälftig oder vollständig vom Verkäufer gezahlt.

Eine ausführliche Erklärung zu jeder Kostenart finden Sie mit einem Klick auf das   zu jedem Themengebiet. Die Aufstellung ist exemplarisch – für den Einzelfall können noch andere Kostenpositionen entstehen.

Der Kaufpreis der Immobilie ist naturgemäß die größte Kostenposition. Der Preis einer Immobilie ist nicht unbedingt mit dem Wert identisch. Jede Immobilie ist einzigartig und nur bedingt miteinander vergleichbar. Wertbestimmend ist zu allererst die Lage, Größe, Zustand und Ausstattung.
Den bei Privat-Offerten geforderten bzw. gewünschten Preis in Relation zum tatsächlich Gegenwert zu setzen, kann dem Laien kaum gelingen. Häufig ist zu beobachten, dass Immobilien im Privatverkauf zu teuer bezahlt werden. So zeigte 2020 eine Untersuchung der Immowelt-Gruppe, dass Käufer bei Immobilienangeboten über Makler trotz zusätzlicher Provision z.B. in Berlin rund 13% sparen, als wenn sie privat kaufen  Pressemitteilung Immowelt.de. Bei Immobilienangeboten der BVBI können Sie sicher sein, dass der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert der Immobilie entspricht.

Aber natürlich hat eine Immobilie auch einen ideellen Wert, der sich nicht durch mathematische Formeln ausdrücken lässt. In erster Linie sehen Verkäufer, die der Immobilie emotional verbunden sind, den Gegenwert des Hauses oder der Wohnung deutlich überhöht an. Hier wird im Geiste die viele Arbeit, die beim Renovieren und Verschönern investiert wurde, der eigenen Kaufpreisvorstellung großzügig hinzugerechnet, wie auch oft eine Art Entschädigung oder Abstandszahlung dafür, dass die Immobilie überhaupt anderen überlassen wird. Ein Punkt, der von den Immobilienberatern der BVBI mit dem Verkäufer behutsam, aber deutlich besprochen wird.

Auf der Käuferseite ist das Phänomen eher auf die Fälle beschränkt, dass man sich in eine Immobilie verliebt und die Folgekosten sich kleinzureden versucht. Gerne werden dann dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen verschoben, in der Hoffnung, dass irgendwann einmal ein unerwarteter Geldsegen die Investitionen dann doch noch möglich macht.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Sie wurde in den letzten Jahren als zusätzliche Einnahmequelle durch die Landesregierungen entdeckt. War der Satz ursprünglich mit 3,5 % im gesamten Bundesgebiet einheitlich, erhöhte zuerst Berlin den Steuersatz auf 4,5 % des Kaufpreises und zum Jahreswechsel 2010/11 Brandenburg sogar auf 5,0 %. Seit 01. April 2012 galt der Grunderwerbsteuersatz in Berlin und Brandenburg einheitlich mit 5 %.

Für Berlin liegt der Steuersatz bei nunmehr 6 %. Brandenburg hat zum 01.07.2015 auf 6,5 % erhöht. Hier gibt es auch keine Möglichkeit Steuern zu sparen. Die Besteuerungsgrundlage ist immer der beurkundete Kaufpreis in der notariellen Urkunde. Es wird sich auch kaum ein Käufer und erst recht kein Notar darauf einlassen, die Kaufpreissumme geringer anzugeben und Vereinbarungen außerhalb der Urkunde zu treffen. Die einzig (legale) Möglichkeit, die Steuerlast ein wenig zu reduzieren, besteht darin, mitgekauftes Inventar (z.B. wertvolle Möbel oder Gartengeräte) im Kaufvertrag separat auszuweisen.

Im Übrigen ist auch bei neu gebauten bzw. neu zu bauenden Immobilien Bemessungsgrundlage der Gesamtkaufpreis nach Kaufvertrag zwischen Erwerber und Bauträger.

Die Vergütung für den Makler ist im BGB nur der Sache nach geregelt. Auch die seit 23.12.2020 geltende Neuregelung des §656a-d im BGB (Maklerverträge und Maklerlohn für Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen;  hier detailiert erklärt) setzt keinen Preis für die Maklerleistung fest.

Im Prinzip würde der Vergütungsanspruch schon dadurch entstehen, dass der Makler dem Verkäufer einen Käufer nennt und umgekehrt. Natürlich leistet die BVBI viel mehr. Von den meisten Leistungen profitiert zwar der Kaufinteressent, aber sie werden im Vorfeld erbracht, damit eine Immobilie überhaupt angeboten werden kann:
die sorgfältige Aufnahme und Einwertung der Immobilie, samt Aufbereitung der Unterlagen und Festsetzung des marktgerechten Preises. Und natürlich das, was Sie als Kaufinteressent/Käufer direkt sehen und erleben können: das Exposé als erste Information, telefonische und persönliche Information, gemeinsame Besichtigungen der in Frage kommenden Objekte bis hin zur Vertragserstellung, Beurkundung beim Notar und Übergabe der Immobilie.

Und auch beim Thema Finanzierung stehen Ihnen die Immobilienberater der BVBI zur Seite. Die Provision (auch Maklercourtage genannt) beträgt in Deutschland in der Regel zwischen 5 % und 7 % (netto) des Kaufpreises. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Regelungen zur Provisionshöhe. In Berlin und Brandenburg ist es ortsüblich, dass die Provision 6 % zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer (zur Zeit also 7,14 % brutto) beträgt.

Nach der öffentlichen Diskussion zur Beschränkung der Maklervergütung in