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Aktuelles zu Provisionen und Kosten

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Mit dem Kauf einer Immobilie fallen Kosten an. Dass neben dem reinen Kaufpreis weitere Kosten anfallen – und schlussendlich zu bezahlen sind, wissen die meisten Kaufinteressenten. Welche (Neben-)Kosten auf jeden Fall anfallen und welche Kosten eventuell einzuplanen sind, erläutern wir in den nachstehenden Übersichten.

Provisionen und Kosten

Hier ein Beispiel beim Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000,00 Euro.

Kostenart Prozent vom Kaufpreis in Euro
Kaufpreis 100.000,00
Grunderwerbsteuer 6,0 (Berlin/Brandenburg 6,5)* 6.000,00
Maklerprovision** 7,14 inkl. USt. 7.140,00
Notar-/Gerichtskosten ca. 1,5 1.500,00
Zwischensumme 114.640,00
Renovierung/Modernisierung pauschale Annahme 10.000,00
Umzugskosten pauschale Annahme 3.000,00
Erweiterung Möblierung pauschale Annahme 5.000,00
ggf. Zwischenfinanzierung drei Monate 1.800,00
Gesamtsumme 134.440,00
* Die Grunderwebsteuer beträgt in Berlin seit der letzten Erhöhung 6,0% und in Brandenburg 6,5%
** Je nach Immobilienart und Vereinbarung mit dem Verkäufer wird die Provision ggf. hälftig oder vollständig vom Verkäufer gezahlt.

Eine ausführliche Erklärung zu jeder Kostenart finden Sie mit einem Klick auf das   zu jedem Themengebiet. Die Aufstellung ist exemplarisch – für den Einzelfall können noch andere Kostenpositionen entstehen.

Der Kaufpreis der Immobilie ist naturgemäß die größte Kostenposition. Der Preis einer Immobilie ist nicht unbedingt mit dem Wert identisch. Jede Immobilie ist einzigartig und nur bedingt miteinander vergleichbar. Wertbestimmend ist zu allererst die Lage, Größe, Zustand und Ausstattung.
Den bei Privat-Offerten geforderten bzw. gewünschten Preis in Relation zum tatsächlich Gegenwert zu setzen, kann dem Laien kaum gelingen. Häufig ist zu beobachten, dass Immobilien im Privatverkauf zu teuer bezahlt werden. So zeigte 2020 eine Untersuchung der Immowelt-Gruppe, dass Käufer bei Immobilienangeboten über Makler trotz zusätzlicher Provision z.B. in Berlin rund 13% sparen, als wenn sie privat kaufen  Pressemitteilung Immowelt.de. Bei Immobilienangeboten der BVBI können Sie sicher sein, dass der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert der Immobilie entspricht.

Aber natürlich hat eine Immobilie auch einen ideellen Wert, der sich nicht durch mathematische Formeln ausdrücken lässt. In erster Linie sehen Verkäufer, die der Immobilie emotional verbunden sind, den Gegenwert des Hauses oder der Wohnung deutlich überhöht an. Hier wird im Geiste die viele Arbeit, die beim Renovieren und Verschönern investiert wurde, der eigenen Kaufpreisvorstellung großzügig hinzugerechnet, wie auch oft eine Art Entschädigung oder Abstandszahlung dafür, dass die Immobilie überhaupt anderen überlassen wird. Ein Punkt, der von den Immobilienberatern der BVBI mit dem Verkäufer behutsam, aber deutlich besprochen wird.

Auf der Käuferseite ist das Phänomen eher auf die Fälle beschränkt, dass man sich in eine Immobilie verliebt und die Folgekosten sich kleinzureden versucht. Gerne werden dann dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen verschoben, in der Hoffnung, dass irgendwann einmal ein unerwarteter Geldsegen die Investitionen dann doch noch möglich macht.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Sie wurde in den letzten Jahren als zusätzliche Einnahmequelle durch die Landesregierungen entdeckt. War der Satz ursprünglich mit 3,5 % im gesamten Bundesgebiet einheitlich, erhöhte zuerst Berlin den Steuersatz auf 4,5 % des Kaufpreises und zum Jahreswechsel 2010/11 Brandenburg sogar auf 5,0 %. Seit 01. April 2012 galt der Grunderwerbsteuersatz in Berlin und Brandenburg einheitlich mit 5 %.

Für Berlin liegt der Steuersatz bei nunmehr 6 %. Brandenburg hat zum 01.07.2015 auf 6,5 % erhöht. Hier gibt es auch keine Möglichkeit Steuern zu sparen. Die Besteuerungsgrundlage ist immer der beurkundete Kaufpreis in der notariellen Urkunde. Es wird sich auch kaum ein Käufer und erst recht kein Notar darauf einlassen, die Kaufpreissumme geringer anzugeben und Vereinbarungen außerhalb der Urkunde zu treffen. Die einzig (legale) Möglichkeit, die Steuerlast ein wenig zu reduzieren, besteht darin, mitgekauftes Inventar (z.B. wertvolle Möbel oder Gartengeräte) im Kaufvertrag separat auszuweisen.

Im Übrigen ist auch bei neu gebauten bzw. neu zu bauenden Immobilien Bemessungsgrundlage der Gesamtkaufpreis nach Kaufvertrag zwischen Erwerber und Bauträger.

Die Vergütung für den Makler ist im BGB nur der Sache nach geregelt. Auch die seit 23.12.2020 geltende Neuregelung des §656a-d im BGB (Maklerverträge und Maklerlohn für Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen;  hier detailiert erklärt) setzt keinen Preis für die Maklerleistung fest.

Im Prinzip würde der Vergütungsanspruch schon dadurch entstehen, dass der Makler dem Verkäufer einen Käufer nennt und umgekehrt. Natürlich leistet die BVBI viel mehr. Von den meisten Leistungen profitiert zwar der Kaufinteressent, aber sie werden im Vorfeld erbracht, damit eine Immobilie überhaupt angeboten werden kann:
die sorgfältige Aufnahme und Einwertung der Immobilie, samt Aufbereitung der Unterlagen und Festsetzung des marktgerechten Preises. Und natürlich das, was Sie als Kaufinteressent/Käufer direkt sehen und erleben können: das Exposé als erste Information, telefonische und persönliche Information, gemeinsame Besichtigungen der in Frage kommenden Objekte bis hin zur Vertragserstellung, Beurkundung beim Notar und Übergabe der Immobilie.

Und auch beim Thema Finanzierung stehen Ihnen die Immobilienberater der BVBI zur Seite. Die Provision (auch Maklercourtage genannt) beträgt in Deutschland in der Regel zwischen 5 % und 7 % (netto) des Kaufpreises. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Regelungen zur Provisionshöhe. In Berlin und Brandenburg ist es ortsüblich, dass die Provision 6 % zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer (zur Zeit also 7,14 % brutto) beträgt.

Nach der öffentlichen Diskussion zur Beschränkung der Maklervergütung in Berlin geisterten Begriffe wie Maklertaxe, Gebührendeckelung und ortsübliche Provisionen durch die Veröffentlichungen in 2010er-Jahren. Hintergründe und Einschätzungen zum Thema Maklergebühren lesen Sie hier.

Schlussendlich haben Bundestag und Bundesrat anerkannt, dass die Leistungen professioneller Immobilienmakler zur Markttransparenz beitragen und Käufer und Verkäufer zusammenführen. Die gesetzliche Neuregelegung legt u.a. fest, dass für Kaufverträge mit Verbrauchern über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen, wenn sie nicht der Verkäufer alleine übernimmt. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass für Baugrundstücke, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien der Käufer verpflichtet werden kann, die Maklerkosten alleine zu tragen. Welche Provisionsvereinbarung für die für Sie interessante Immobilie zutrifft, entnehmen Sie bitte dem jeweiligen Exposé.

Immobilienkaufverträge dürfen in Deutschland nur über Notare abgewickelt werden. Die Vergütung richtet sich nach dem beurkundeten Gegenwert (hier Kaufpreis) und ist in der Gebührenordnung für Notare festgelegt. Je mehr Leistung ein Notar zu erbringen hat, z.B. die zusätzliche Überwachung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto oder die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung, desto mehr Kostenpositionen sind abzurechnen.

Mit Gerichtskosten sind die Gebühren der bei den Amtsgerichten angesiedelten Grundbuchämter gemeint. Hier fallen z.B. Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Eigentumsumschreibung und auch der Grundpfandrechte an. Die einzelnen Positionen werden in Gebührenordnungen nach Geschäftswerten gestaffelt abgerechnet. Im Schnitt kann der Ansatz von 1 % bis 2 % des Kaufpreises die tatsächliche Kostenposition Notar- und Gerichtskosten gut darstellen.

Mit dem  Kostenrechner der Berliner Volksbank haben Sie die Möglichkeit, die Kosten detailliert zu berechnen.

Für Käufer von Gebrauchtimmobilien sind die Kosten, die für die Modernisierung oder Renovierung einer Wohnung oder eines Hauses aufzuwenden sind, ein oft erheblicher Kostenfaktor. In manchen Fällen ist es mit einem Eimer Farbe getan, die Wunschimmobilie an den eigenen Geschmack anzupassen. Häufig ist aber mehr zu tun.

Während bei Renovierungsarbeiten lediglich Anpassungen an die eigenen Vorstellungen vorzunehmen sind, die viele Käufer selbst erledigen, werden bei Modernisierungsarbeiten oft Handwerker benötigt. Ob es der Umbau des Bades, der Austausch der Bodenbeläge oder der Ersatz der kompletten Heizungsanlage ist, werden Sie in solchen Fällen meist mehr als nur die Materialkosten in Ihrer Kalkulation berücksichtigen müssen.

Gerade bei Immobilien, die schon als Handwerkerobjekt oder Immobilie mit Modernisierungsbedarf günstig angeboten werden, muss damit gerechnet werden, dass erhebliche Geldbeträge zusätzlich zu Kauf- und Kaufnebenkosten aufzuwenden sind. Die Frage ist, ob gleich alles gemacht werden muss, oder einzelne Gewerke später angegangen werden können/sollen. Als Käufer sind Sie z.B. bei der Heizungsanlage verpflichtet, eine Umrüstung vorzunehmen, wenn die Anlage vor 1976 installiert wurde. Alle anderen Dinge können Sie theoretisch auch ganz unterlassen.

Doch Vorsicht: Sie sollten in Ihre Kalkulation nicht auf später hoffen, dass ein unerwarteter Geldzufluss Ihnen den Weiterbau ermöglicht. Während der Finanzierungsdauer wird es kaum möglich sein, zusätzliche Beträge zu sparen, die z.B. den Einbau neuer Fenster ermöglicht. Und eine spätere Nachfinanzierung wird in der Regel teurer und beansprucht das monatlich Budget aufgrund der kürzeren Laufzeiten deutlich stärker, als wären notwendige Modernisierungsmaßnahmen am Anfang mitfinanziert worden. Und mal ganz ehrlich: Wer will schon jahrelang darauf warten, dass die Wunschimmobilie endlich fertig und behaglich ist?

Insbesondere bei Baugrundstücken fallen Kosten für Planer und Gutachter an. Bei Neubauten, aber auch geplanten Um- und Ausbauten fallen Kosten für den Architekten, Statiker, Prüfstatiker und ggf. Außenanlagenplaner und Landschaftsarchitekten an. Auch Kosten für ein Baugrund- oder Bodengutachten müssen einkalkuliert werden. Wird das Bauvorhaben dann umgesetzt, schlagen natürlich die Baukosten selbst zu Buche. In aller Regel werden diese Leistungen erst nach dem Kauf in Auftrag gegeben.

Gelegentlich kommt es aber vor, dass ein Kaufinteressent Gewissheit vor dem Kauf haben möchte, ob eine bestimmte Bebauung realisierbar ist und veranlasst schon vor dem Kauf entsprechende Gutachten und Planungsleistungen. Auf diesen Kosten bleibt der Kaufwillige dann aber sitzen, sollte es – aus welchem Grund auch immer – nicht zum Ankauf kommen.

Ähnlich verhält es sich bei den Kosten für Wertgutachten oder Ankaufsprüfungen. Hierbei ist es ja gerade der Sinn, die Kaufentscheidung abzusichern, sodass der Kostenaufwand der sogenanten Due Diligence gerne in Kauf genommen wird, bevor eine falsche Ankaufsentscheidung getoffen wird. Es ist ratsam, zuvor mit dem Verkäufer eine Exklusivität für einen gewissen Zeitraum der Ankaufsprüfung zu vereinbaren, um die Chance zu wahren, die Immobilie dann auch kaufen zu können. Was im gewerblichen Bereich üblich ist, dürfte bei klassischen Verbraucher-Immobilien wie Grundstücken und Einfamilienhäuser eher die Ausnahme bilden.

Auch der Umzug selbst verursacht Kosten. Im günstigsten Fall ist es mit der Anmietung eines Transporters und einer zünftigen Brotzeit für fleißige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis getan. Wer allerdings eine Spedition mit dem Umzug beauftragt, sollte die Kosten hierfür nicht vernachlässigen. Je nach Umfang, Service z.B. Kisten packen und Entfernung kommen schnell ein paar Tausend Euro zusammen.

Im Internet gibt es zahlreiche (kommerzielle) Seiten, die bei der Umzugsplanung helfen und Angebote von Spediteuren und Umzugsunternehmen einholen helfen. Die Eingabe des Stichwortes Umzug in der Suchmaschine reicht.

Es soll Menschen geben, die sich ihre Immobilie danach aussuchen, ob die zwanzig Jahre alte Schrankwand in das neue Zuhause passt. Aber ernsthaft: nur ganz selten wird das vorhandene Mobiliar Stück für Stück in die neue Wohnung oder Haus passen. Wer sich vergrößert, hat plötzlich leere Räume – und wer sich verkleinert, merkt, dass viele Möbelstücke viel zu groß geworden sind. Grundrisszeichnung der alten und neuen Wohnung helfen herauszufinden, welche Zimmer wie genutzt und möbliert werden müssen und ob und welche Möbel zu ergänzen oder ersetzen sind.

Vielleicht soll der Umzug auch genutzt werden, das Mobiliar (oder nur einzelne Räume) dem mit der Zeit veränderten Geschmack anzupassen. Sicher, dass auch hier nicht alles auf einmal sein muss, aber wie unter Punkt Modernisierungs-/Renovierungskosten genannt, bleibt die Frage, wann und wovon später ein Möbelkauf zu finanzieren ist. Ein besonders zu berücksichtigender Kostenfaktor ist die Küche. Denn viele Käufer können es sich nicht vorstellen, einen fremden Herd oder Kühlschrank weiter zu benutzen.

Wer die Immobilie nicht „aus der Hosentasche“ bezahlen kann oder will, muss die Kosten der Finanzierung einplanen. Dem grundsätzlichen Thema Finanzierungen widmet sich eine eigene Seite:  Finanzierung. Bei der Gesamtkostenkalkulation sind zwei Finanzierungsbausteine zu berücksichtigen:

Einerseits – und das ist der große Part – verursacht die Baufinanzierung Kosten. In erster Linie Zinsen. Auch wenn das Zinsniveau günstig ist, sollte mit dem Finanzierungsberater der Bank erörtert werden, was passiert, wenn die Zinsen steigen. Dadurch, dass Zins und Tilgung während der Baufinanzireungslaufzeit gezahlt werden, belasten sie das monatliche Budget – und somit (nur) nachträglich die Gesamtkosten.

Zweitens sollten auch die (Zwischen-)Finanzierungskosten berücksichtigt werden, die bis zum Umzug anfallen. Meist ist es so, dass der Kaufpreis für die neue Immobilie bereits bezahlt (finanziert) werden muss, bevor die Wohnung oder das Haus bezogen werden kann. In der Zeit bis die Übergabe erfolgt und ggf. zusätzlich die Renovierung oder Bauarbeiten stattfinden, muss ja weiterhin der eigene (alte) Wohnraum bezahlt werden. Entweder laufen für einige Monate Miete und Finanzierung parallel oder im Falle des Verkaufes von altem Wohnraum, die Kosten der alten Finanzierung (auch Vorfälligkeitsentschädigung beachten) und Unterhaltskosten weiter.