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Erbbaurecht

Diese Seite soll Ihnen einen Überblick über häufig gestellte Fragen geben, wie zum Beispiel:

  • Was bedeutet Erbbaurecht überhaupt?
  • Wozu gibt es Erbbaurechte?
  • Was passiert bei Ablauf des Erbbaurechts?
  • Wann lohnt der Kauf eines Erbbaurechts?

Mit einem Klick auf das  erhalten Sie ausführliche Antworten auf die Fragen:

Kurz gesagt: Das Eigentum am Gebäude (bzw. Eigentumswohnung) und am Grundstück (auf dem das Gebäude steht) fallen auseinander. Der in Deutschland üblich Fall ist der, dass dem Grundstückseigentümer alles gehört, was auf dem Grundstück steht, also im Wesentlichen das Gebäude, das auf ihm errichtet ist (oder wird). Hierfür gibt es nur ein Grundbuch (bzw. bei Eigentumswohnanlagen mehrere Wohnungsgrundbücher). Beim Erbbaurecht ist das anders: hier gibt es natürlich auch ein Grundbuch für das Grundstück, aber zusätzlich ein Erbbaugrundbuch für das Gebäude (bzw. bei Eigentumswohnanlagen mehrere Wohnungserbbaugrundbücher). Im Grundbuch des Grundstücks ist (in Abt. II) das Erbbaurecht zugunsten des Erbbaugrundbuches (der Wohnungserbbaugrundbücher) verzeichnet. So weiß ein Käufer, dass er nur Eigentum am Grundstück – nicht aber am Gebäude – erwirbt.

Häufiger ist natürlich der Fall, dass ein im Erbbaugrundbuch erfasstes Gebäude (bzw. im Wohnungserbbaugrundbuch verzeichnete Wohnung) zum Kauf angeboten wird. Hier wird schon allein durch das Wort „Erbbau“ deutlich, dass nur das bezeichnete Gebäude bzw. Wohnung Gegenstand des Kaufs sein wird – und eben nicht das Grundstück, auf dem es steht. Zusätzlich sind im Bestandsverzeichnis die wesentlichen Eckwerte des zugrundeliegenden Erbbaurechtsvertrages aufgeführt.

Was im Erbbauvertrag vereinbart werden muss steht im  Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) von 1919, z.B.:

  • Errichtung, Instandhaltung und Nutzung eines Bauwerks
  • Versicherung des Bauwerks
  • Bedingungen für den Heimfall
  • Erbbauzins sowie die Bedingungen über eine Anpassung
  • Zustimmungsbedingungen bei Verkauf oder Belastung des Erbbaurechts

Da ein Erbbauvertrag (unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen) ziemlich frei vereinbart werden kann, muss beim Erwerb einer Erbbauimmobilie der Vertrag sehr genau gelesen werden. Die drei wichtigen Punkte sind hierbei die Laufzeit, der Erbbauzins und die Entschädigung beim Heimfall.

Laufzeit: Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist gesetzlich nicht geregelt. Dennoch ist es üblich, die Laufzeit mit 99 Jahren zu vereinbaren (Abweichung sind bei Gewerbebauten mit 25 bis 50 die Regel). Der Erbbaurechtsvertrag ist während der Laufzeit nicht kündbar, und bietet sowohl dem Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) als auch dem Erbbauberechtigten (Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer) Planungssicherheit.
Erbbauzins: Dafür, dass der Erbbaurechtsgeber (zumindest für die Vertragslaufzeit) über sein Grundstück nicht verfügen kann, wird in der Regel eine jährliche gegebenenfalls auch monatliche Geldleistung (Erbbauzins) vereinbart. Der Erbbauzins darf im 3-Jahres-Turnus an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung angepasst werden.
Heimfall: Der sogenannte Heimfall – also die Vereinigung von Gebäude und Grundstück – erfolgt in aller Regel bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrages. Der Erbbauberechtigte (Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer) erhält von dem dann festzustellenden Wert des Gebäudes (bzw. der Wohnung) eine Entschädigungsleistung in Höhe von mindestens zwei Dritteln. Die gesetzliche Regelung kann bei Erbbaurechten, die nicht dem Wohnbau dienen, ausgeschlossen werden.