Kurz gesagt: Das Eigentum am Gebäude (bzw. Eigentumswohnung) und am Grundstück (auf dem das Gebäude steht) fallen auseinander. Der in Deutschland üblich Fall ist der, dass dem Grundstückseigentümer alles gehört, was auf dem Grundstück steht, also im Wesentlichen das Gebäude, das auf ihm errichtet ist (oder wird). Hierfür gibt es nur ein Grundbuch (bzw. bei Eigentumswohnanlagen mehrere Wohnungsgrundbücher). Beim Erbbaurecht ist das anders: hier gibt es natürlich auch ein Grundbuch für das Grundstück, aber zusätzlich ein Erbbaugrundbuch für das Gebäude (bzw. bei Eigentumswohnanlagen mehrere Wohnungserbbaugrundbücher). Im Grundbuch des Grundstücks ist (in Abt. II) das Erbbaurecht zugunsten des Erbbaugrundbuches (der Wohnungserbbaugrundbücher) verzeichnet. So weiß ein Käufer, dass er nur Eigentum am Grundstück – nicht aber am Gebäude – erwirbt.

Häufiger ist natürlich der Fall, dass ein im Erbbaugrundbuch erfasstes Gebäude (bzw. im Wohnungserbbaugrundbuch verzeichnete Wohnung) zum Kauf angeboten wird. Hier wird schon allein durch das Wort „Erbbau“ deutlich, dass nur das bezeichnete Gebäude bzw. Wohnung Gegenstand des Kaufs sein wird – und eben nicht das Grundstück, auf dem es steht. Zusätzlich sind im Bestandsverzeichnis die wesentlichen Eckwerte des zugrundeliegenden Erbbaurechtsvertrages aufgeführt.

Was im Erbbauvertrag vereinbart werden muss steht im  Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) von 1919, z.B.:

• Errichtung, Instandhaltung und Nutzung eines Bauwerks
• Versicherung des Bauwerks
• Bedingungen für den Heimfall
• Erbbauzins sowie die Bedingungen über eine Anpassung
• Zustimmungsbedingungen bei Verkauf oder Belastung des Erbbaurechts

Da ein Erbbauvertrag (unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen) ziemlich frei vereinbart werden kann, muss beim Erwerb einer Erbbauimmobilie der Vertrag sehr genau gelesen werden. Die drei wichtigen Punkte sind hierbei die Laufzeit, der Erbbauzins und die Entschädigung beim Heimfall.

Laufzeit: Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist gesetzlich nicht geregelt. Dennoch ist es üblich, die Laufzeit mit 99 Jahren zu vereinbaren (Abweichung sind bei Gewerbebauten mit 25 bis 50 die Regel). Der Erbbaurechtsvertrag ist während der Laufzeit nicht kündbar, und bietet sowohl dem Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) als auch dem Erbbauberechtigten (Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer) Planungssicherheit.
Erbbauzins: Dafür, dass der Erbbaurechtsgeber (zumindest für die Vertragslaufzeit) über sein Grundstück nicht verfügen kann, wird in der Regel eine jährliche gegebenenfalls auch monatliche Geldleistung (Erbbauzins) vereinbart. Der Erbbauzins darf im 3-Jahres-Turnus an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung angepasst werden.
Heimfall: Der sogenannte Heimfall – also die Vereinigung von Gebäude und Grundstück – erfolgt in aller Regel bei Ablauf des Erbbaurechtsvertrages. Der Erbbauberechtigte (Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer) erhält von dem dann festzustellenden Wert des Gebäudes (bzw. der Wohnung) eine Entschädigungsleistung in Höhe von mindestens zwei Dritteln. Die gesetzliche Regelung kann bei Erbbaurechten, die nicht dem Wohnbau dienen, ausgeschlossen werden.

Das Gesetz stammt aus der Zeit nach dem ersten Weltkrieg und sollte der Förderung des Wohnungsbaus insbesondere für wirtschaftlich schlechter situierte Bevölkerungsgruppen dienen. Der Erbbauberechtigte konnte beispielsweise ein Eigenheim errichten, ohne die Kosten für den Ankauf des Grund und Bodens aufwenden zu müssen. Gleichzeitig wird der Bodenspekulation entgegengewirkt, da der Erbbauberechtigte eben nicht spekulativ das Grundstück anderweitig nutzen kann. Der Grundstückseigentümer erhält in der Regel die Verfügungsgewalt über das Grundstück nach Ablauf der Vertragslaufzeit zurück.

Insofern ist nachvollziehbar, dass Erbbaurechtsgeber vorrangig der Staat (heute Bund, Länder und Gemeinden), Sondervermögen des Staates (auch ehemalige Staatsbetriebe wie beispielsweise die Bahn) und auch die Kirchen sind. In den 1950er bis 1980er Jahren sind viele Dienst- und Betriebswohnungen in Erbbauweise entstanden – nicht nur von öffentlichen Dienstherren, auch große Industriekonzene nutzten diese Form des Wohnungsbaus zur Mitarbeiterbindung. Nach der Wiedervereinigung entstanden in vielen Gemeinden der neuen Länder Wohnbauten auf Erbbaubasis, wobei zumeist Kirchengemeinden die Grundstücke zur Verfügung stellten.

Zu diesem Thema ist der zugrunde liegende Erbbaurechtsvertrag besonders aufmerksam zu studieren. Das Angebot zur Verlängerung des Erbbauvertrages ist zwar als gesetzlicher Normfall vorgesehen, in der Regel wird dem Erbbaurechtsgeber aber die Wahl eingeräumt, den Heimfall zum Ablauf zu verlangen oder ein Verlängerungsangebot zu unterbreiten. Wird der sogenannte Heimfall erklärt, also die Schließung des Erbbaurechtsgrundbuchs und Vereinigung des Gebäudes mit dem Grundstück, ist im Falle von Wohngebäuden eine Entschädigung von mindestens 2/3 des dann bestehenden Gebäudewertes an den Erbbauberechtigten zu zahlen. In dem Fall verliert der Erbbauberechtigte sein Nutzungsrecht an der Wohnung/Gebäude. Hat der Erbbauberechtigte sein Wohnungs- bzw. Gebäudeeigentum vermietet, gehen auch die Mietverträge auf den Grundstückseigentümer über. Dem Grundstückeigentümer steht aber ein Sonderkündigungsrecht zu.
Entschließt sich der Grundstückseigentümer zur Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages wird die Vertragslaufzeit an die wahrscheinliche Restnutzungsdauer des Gebäudes angepasst. Für den Erbbauberechtigten besteht aber keine Verpflichtung, die Verlängerung abzuschließen – allerdings mit der Folge, dass sein Gebäude (seine Wohnung) entschädigungslos an den Erbaurechtsgeber übergeht.

Dadurch, dass beim Kauf eines Erbbaurechtes ja „nur“ Eigentum an der Wohnung bzw. am Gebäude erworben wird, entfallen die Kosten für den Ankauf des Grundstücks. Gerade in Ballungsräumen mit hohen Grundstückswerten ist dies eine Alternative zum klassischen Erweb von Haus+Grundstück. Für das Grundstück ist während der Vertragslaufzeit eine Art Miete – der Erbbauzins (im Volksmund auch „Erbpacht“ genannt) zu zahlen, die im monatlichen Budget zu berücksichtigen ist.
Der Ersterwerber eines Erbbaurechts mit 99 Jahren Laufzeit kann davon ausgehen, das weder er noch wahrscheinlich seine Kinder das Ende der Vertragslaufzeit erleben werden. Das Erbaurecht für eine Wohnung bzw. ein Gebäude kann jederzeit verkauft werden.

Steht ein Erbbaurecht mit noch mindestens 40 Jahren Restlaufzeit zum Verkauf, kommen als Käufer sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger, die die Immobilie vermieten wollen in Betracht. Beträgt die Restlaufzeit nur noch 10 bis 20 Jahre, schränkt sich der Käuferkreis naturgemäß ein – zumindest für die Käufer, die die Wohnung selbst beziehen wollen. Schließlich muss davon ausgegangen werden, dass der Erbbaurechtsvertrag auch nicht verlängert werden kann. In den letzten Jahren spielt die 2/3-Regelung der Entschädigung bei Wohnbauten die entscheidende Rolle bei der Preisfindung, wobei zu dem Zeitpunkt zumeist nur Kapitalanleger an einem Erbbaurecht noch interessiert sein dürften.