Das Grundbuch beinhaltet alle relevanten Daten des Grundstücks, besteht aus einzelnen Grundbuchblättern und ist in fünf Bereiche unterteilt.

Deckblatt oder Aufschrift beinhaltet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Deckblattes.
Bestandsverzeichnis beinhaltet die Benennungen des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstück sowie Nutzungsart, Lage und Größe.
Abteilung 1 enthält Erläuterung der Eigentumsverhältnisse sowie des Eigentumsübergangs (z.B. Vererbung, Übereignung, etc.).
Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, z.B. Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau oder Vorkaufsrechte, etc.
Abteilung 3 enthält eventuelle vorhandene Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

Mehr zum Thema alter Vorlasten in Abteilung 3 und deren Löschung können Sie auf der Seite Grundbuchbelastungen nachlesen.

Dieses Dokument ist ein Nachweis für den Erschließungsgrad eines Grundstücks (z.B. Zu- und Abwasser, Stromversorgung, etc.).

Grundpfandrechte sind Sicherungsrechte an einem Grundstück. Sie dienen als Sicherheit für ein Darlehn und werden in der Regel als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen. Solche Vorbelastungen werden zumeist aus der Zahlung des Kaufpreises abgelöst, was in der Regel vom Notar begleitet wird. Er beantragt die Löschungsbewilligung beim zuständigen Kreditinstitut. Sind alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt, kann das Restdarlehn an die Bank gezahlt werden. Danach reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein, sodass die Belastungen gelöscht – im Grundbuch gerötet – werden können.

Sind im Grundbuch Vorlasten eingetragen, für die es gar keine (Kredit-)Forderung mehr gibt, müssen auch diese gelöscht werden. Hierfür ist die (seinerzeit bei Kreditrückzahlung) erteilte Löschungsbewilligung ggf. nebst Grundschuldbrief im Original mit einem notariell beglaubigten Löschungsantrag beim Grundbuchamt einzureichen. Ausführliche Informationen zum Thema Vorlasten und Löschung erhalten sie auf der Seite Grundbuchbelastungen.

Die Flurkarte ermöglicht eine komplette Lageübersicht über das Grundstück. Hier können Sie auf einem Blick erkennen, wie sich die Umgebung darstellt (angrenzende Grundstücke, Form Ihres Grundstückes, Autobahn, Gleise, etc.).

Der amtliche Lageplan ist Bestandteil des Bauantrags und wesentlich detaillierter als die Flurkarte. Er setzt sich aus der schriftlichen Beschreibung des Baugrundstücks, dem Bauherren sowie der Nachbargrundstücke und der Baulasten zusammen. Weiterhin müssen die Grundflächen, die Geschossflächen sowie die Baumassenzahl aufgeführt werden. Der zeichnerische Anteil zeigt maßstäblich den Umriss des geplanten Gebäudes sowie die Draufsicht.

Maßstabsgerechte Zeichnung der Raumaufteilungen und Größen. Zumeist sind in den Grundrissen auch die Maße der Räume, Wandstärken und Wohnflächen verzeichnet. Bei neuen – computererstellten – Grundrissen ist häufig der Detailgrad wesentlich höher, so dass auch Einzelmaße beispielsweise von Tür- und Fensteröffnungen ablesbar sind. Liegen von einem Bauwerk nur ältere Grundrisse vor, muss häufig der Grundriss nachgezeichnet werden, insbesondere dann, wenn nachträglich Umbauten vorgenommen worden sind.

Sie beinhalten die technische Planung, Statik sowie Ausführung und unterliegen einem allgemeinen Konsens im Bauwesen. Zur den Bauzeichnungen gehören neben den Grundrissen auch Ansichten, Schnitte sowie Details zu Materialien einzelner Bauteile.

Die Baubeschreibung ist Bestandteil der Baugenehmigungsunterlagen. Hier werden u.a. Art und Umfang des Bauwerks, die verwendeten Materialen, angewandten Normen bis hin zu einzelnen Ausstattungsdetails aufgeführt. Insbesondere bei schlüsselfertigen Bauwerken wie Typenhäuser oder auch Eigentumswohnungen im Neubau ist die Beschreibung der Ausstattungsdetails z.B. für Fliesen, Parkett und Sanitärobjekte sehr detailliert. In diesen Fällen ist die Baubeschreibung oft inhalt des Kaufvertrages.

Wird eine Immobilie verkauft oder vermietet muss der Eigentümer dem Miet- bzw. Kaufinteressenten den Energieausweiss (auch »Energiepass« genannt) zur Verfügung stellen. So soll sichergestellt werden, dass der Mieter oder Käufer in seiner Entscheidung für eine Immobilie auch die energetischen Folgekosten berücksichtigt und mit anderen Angeboten vergleichen kann.

Ein Sachverständiger Energieberater erstellt anhand der technischen Daten des Gebäudes einen Energiebericht, der den anzunehmenden, durchschnittlichen Energiebedarf und anzuratende energetische Sanierungsmaßmnahmen enthält. Vor dem 1.5.2014 ausgestellte Energieausweise dürfen noch auf Basis der vorhergehenden Verbräuche ausgestellt sein. Der Energieausweis verliert seine Gültigkeit nach 10 Jahren.

Wird ein Gebäude neu errichtet, später nicht unwesentlich verändert oder erweitert, muss ein neuer Energieausweis nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (derzeit EnEV 2014) ausgestellt werden.

Das Schornsteinfegerprotokoll (auch Abgasprotokoll genannt) wird jährlich vom Schornsteinfeger ausgestellt und zeigt die Messungen an einem Gas-, Öl- oder Festbrennstoffkessel. Es gibt Auskunft über die Verbrennungsgüte und über mögliche Verbesserungen.

Bei Eigentumswohnungen und zum Teil bei Reihenäusern sowie Doppelhaushälften gibt es zusätzlich die Teilungserklärung. In ihr wird das Wohnungs- und Teileigentum rechtlich in Form einer notariellen Urkunde begründet, §8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Hier sind Regelungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentumanteilen sowie die Sondernutzungsrechte (z.B. an Garten-, Keller- oder Stellplatzflächen) enthalten. Der Plansatz an Ansichten und Grundrissen, der die Teilung visuell kennlich macht, ist die Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die nach Prüfung der zuständigen Genehmigungsbehörde in die Teilungserklärung aufgenommen wird.

Die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung werden in einem Protokoll festgehalten, welches jedem einzelnen Eigentümer in Ausfertigung ausgehändigt wird. Das Protokoll wird vom Versammlungsleiter und einem Eigentümervertreter (Beirat) unterzeichnet. Die WEG-Versammlung muss mindestens einmal jährlich zusammenkommen und entscheidet z.B. über den Wirtschaftsplan, also das Hausgeld, welches auch Wohngeld genannt wird. Wichtig sind die Protokolle auch deswegen, weil die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse über Änderungen des Gebäudes und der Nutzung schließen kann, die ggf. der Teilungserklärung zuwider laufen. Beispielsweise kann eine Nutzungsänderung von Gemeinschaftsflächen (z.B. Garten, Waschkeller oder Dachboden) enthalten sein.

Die Wohngeldabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr wird in der Regel zu jeder Einladung einer Eigentümerversammlung ausgehändigt. Die Kosten werden nach individuellen Verteilungsschlüsseln (z.B. Miteigentumsanteil oder Quadratmeter) bzw. Verbrauchsablesungen errechnet. Die Differenz der anteiligen Kosten und der im Jahr geleisteten Wohngeldzahlungen ergibt ein Guthaben oder eine Nachzahlung.

Bei dieser Aufstellung handelt es sich um Kosten, die als Lasten des Grundstücks anfallen und vom Eigentümer zu tragen sind. Es werden folgende Betriebskostenarten unterschieden:

• laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
• Wasserversorgungskosten
• Heizungskosten
• Aufzugskosten
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Gebäudereinigung
• Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswartkosten
• TV-/Kabelanschluss
• sonstige Betriebskosten

Die Mieterträge stellen eine zusicherungsfähige Eigenschaft dar. Die Zusicherung  im Sinne des Gewährleistungsrechts liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer vertraglich die Zusicherung für den Bestand einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt. Werden bei einem Grundstückskauf die Mieteinnahmen nicht genannt, so reicht die Vertragsklausel nicht für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages aus.

Natürlich ist die Mietertragsaufstellung ein wesentliches Entscheidungskriterium bei Renditeobjekten, wie beispielsweise einem Mietwohnhaus. Die Mietertragsaufstellung beinhaltet die vereinbarte Miete (nettokalt), die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, eventuelle Rückstände, das Datum des Mietbeginns sowie die Aufstellung der Gesamtkosten. Die Nennung der Mietparteien entfällt aus Datenschutzgründen.

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die vermietete Sache zur Verfügung zu stellen und stellt ein Rechtsgeschäft dar. Für die Überlassung der Sache schuldet der Mieter dem Vermieter einen Mietzins.

Bei dem Pachtvertrag sichert der Verpächter dem Pächter gegen eine monatliche Pacht zu, den sich daraus erzielbaren Ertrag für sich nutzen zu dürfen (z. B. Gastronomiebetriebe oder Landwirtschaft).

Während in der Mietertragsaufstellung nur die Eckwerte aller Miet- und Pachtverträge zusammen gefasst sind, ist es in vielen Fällen nötig, dem Kaufinteressent im Verlauf der Entscheidungsfindung die Details der zugrundeliegenden Verträge zu nennen. Hierfür werden meist geschwärzte Kopien verwandt, die Originale sind nach dem Verkauf zu übergeben.

Die Unterlagen von Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie sorgfältig aufbewahren. Zu diesen Maßnahmen zählen u.a. die Erneuerung der Heizungsanlage, der Fenster, Fußböden, Dach, etc. sowie energetische Baumaßnahmen und komfortsteigernde Ein- und Umbauten.

Für die Wertfeststellung ist nicht nur das Baujahr der Immobilie interessant, sondern auch die Zeitpunkte sowie der Umfang der vollzogenen Maßnahmen. Instandhaltungsmaßnahmen gehören zu den „substanzerhaltenden“ Maßnahmen an einer Immobilie, also Reparaturen vom Holzanstrich bis zu Sanierungsarbeiten an feuchten Kellerwänden. Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wohn- und damit den Gebäudewert, wie beispielsweise der Anbau eines Aufzuges. Häufig jedoch ist eine Baumaßnahme zum Teil eine Instandsetzungs-, zum anderen Teil eine Modernisierungsmaßnahme. Beispiel: eine verwitterte Dachdeckung wird erneuert (Instandsetzung) und gleichzeitig die Wärmedämmung verbessert (Modernisierung).

Jede Immobilie muss zumindest gegen Feuer versichert sein. Bei Eigentumswohnanlagen ist dies Sache der Verwaltung, so dass sich der Eigentümer einer Eigentumswohnung um eine separate Versicherung nicht kümmern muss. Wer sein Haus verkauft, muss den Versicherungsnachweis dem Käufer aushändigen, da die Versicherung zunächst auf den Erwerber übergeht. Dennoch ist es sinnvoll, über den Feuerversicherungsschutz hinaus das Gebäude gegen weitere Gefahren (z. B. Wasser, Sturm, u.a. Naturgewalten) sowie den Hausrat abzusichern.

Die Grundsteuer ist objektbezogen und bezieht sich auf die Beschaffenheit und den Wert eines Grundstücks. Bei bebauten Grundstücken ist diese Teil der Betriebskosten. Die Höhe der Steuern sowie die Steuernummer bleiben bei einem Eigentümerwechsel unberührt, da es sich hierbei um eine Objektsteuer handelt. Bauliche ebenso wie persönliche Veränderungen (z.B. Eigentümerwechsel) müssen dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden. Hier besteht Mitwirkungspflicht gemäß §90 Abgabenordnung (AO). Bei einem Verkauf informiert in der Regel der Notar das entsprechende Finanzamt.

Alle Rechnungen, die im Zusammenhang auf Ihr Objekt gestellt wurden, sollten ebenfalls sorgfältig aufbewahrt werden, da diese bei der Übergabe an den neuen Eigentümer zu übergeben sind. Die Unterlagen sind für den Käufer einerseits wichtig, solange es noch Gewährleistungs- bzw. Garantieansprüche gibt, andererseits können ältere Rechnungen Hinweise geben, welche Materialiten an welchen Bauteilen verwandt wurden..