Mietendeckel

Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

MietenWoG – besser bekannt als „Mietendeckel“

Seit dem 23.02.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin in Kraft. Hinter dem sperrigen Namen verbirgt sich das „Mietendeckel-Gesetz„. Der senatsseitig fast schon gebetsmühlenartig vorgetragene Grund des Gesetzes sei der, dass sich mit einer „Deckelung“ der Miete der Mietwohnmarkt in der Hauptstadt entspannen ließe. Opposition, Immobilien- und Eigentümerverbände wie auch Maklerunternehmern verneinen dies. Unabhängig von der Frage, ob mit dem Gesetz das deklarierte Ziel erreicht werden kann, stellt sich die Problematik, ob das Land Berlin überhaupt berechtigt ist, ein solches Gesetz zu erlassen, das eventuell der Bundesgesetzgebung widerspricht. Hier wird das Bundesverfassungsgericht entscheiden müssen, ob das Gesetz Bestand hat. Mit einer Entscheidung ist vsl. erst im ersten Halbjahr 2021 zu rechnen. Bis dahin gilt das Gesetz aber erst einmal.

Der Gesetzestext ist im Gesetz- und Verordnungsblatt, 76. Jahrgang, Nr. 6 am 22.02.2020 veröffentlicht worden und steht als PDF-Download zur Verfügung (die dazugehörigen Ausführungsvorschriften vom 02.04.2020 sind im Amtsblatt für Berlin Nr. 17 am 17.04.2020 veröffentlicht worden, den Auszug können Sie hier einsehen).

Mit einem Klick auf das erhalten Sie ausführliche Antworten zu den meistgestellten Fragen: (Für eine bessere Lesbarkeit verzichten wir auf eine genderneutrale Bezeichnung.)

Das Gesetz ist auf Wohnraum in Berlin anwendbar. Also alle Wohnungen mit folgenden Ausnahmen:

öffentlich geförderter Wohnungsbau
modernisierte/instandgesetzte Wohnungen, die der Mietpreisbindung unterliegen
Wohnungen die ab 01.01.2014 erstmalig bezugsferig waren/werden (idR. Neubau)
Wohnraum in Wohnheimen
Wohnraum der Wohlfahrtpflege

Wohnraum, der von den Eigentümern selbst genutzt wird (z.B. Eigetumswohnung, Einfamilienhaus), ist nicht ausgenommen! Das Gesetz ist also auch auf solchen Wohnraum anzuwenden. Was sich auf den ersten Blick eher als theoretische Problematik darstellt, erhält plötzliche Relevanz, wenn dieser Wohnraum vermietet werden soll – dann kommt es nämlich darauf an, ob der Wohnraum jemals vermietet war (z.B. nach Kauf einer umgewandelten Mietwohnung). Ist dem so, gilt das Gesetz nicht! War der Wohnraum noch nie vermietet (z.B. Vermieter war Bauherr eines Einfamilienhauses), gilt das Gesetz!

§ 3 (1)  des Gesetzes regelt den Mietenstopp für neu abzuschließende Mietverhältnisse. Kernaussage:

Eine Miete, die die am 18.06.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete übersteigt, ist verboten!

Die Ausführungsvorschriften stellen klar, dass mit der Verbotsvorschrift nach § 134 BGB automatisch die (Teil-)Nichtigkeit des übersteigenden Mietanteils einhergeht. Der Vermieter wäre ggf. seit 23.02.2020 ungerechtfertigt bereichert und zur Herausgabe verpflichtet.

Vermieter müssen vor Abschluss eines neuen Mietvertrages die Stichtagsmiete unaufgefordert mitteilen (dem Bezirksamt und Bestandsmietern jederzeit auf Verlangen).

Zusätzlich regelt § 3 den besonderen Fall, wenn Wohnraum erstmalig zwischen dem 19.06.2019 und 23.02.2020 vermietet wurde (dann gilt diese Miete als Stichtagsmiete) sowie den Fall, wenn die Stichtagsmiete 5,02 €/m² nettokalt beträgt (Erhöhung um 1 €/m² bis max. 5,02 €/m² bei Wiedervermietung). Zusätzlich wird (bei der Wiedervermietung) ein Inflationsausgleich bis max. 1,3% auf die Stichtagsmiete ab 01.01.2022 bis zur Erreichung der Mietentabelle vorgesehen.

Am 18.06.2019 hat der Berliner Senat die „Eckpunkte“ des Mietendeckels verkündet – und dieses Datum als rückwirkenden Stichtag im Gesetz festgelegt, obwohl das Gesetz erst am 30.01.2020 beschlossen, am 22.02.2020 veröffentlicht und am 23.02.2020 in Kraft getreten ist.

Nach dem Gesetz sind Mieterhöhungen ab 18.06.2019 (mit Ausnahme von Quadratmeter-Preisen unterhalb von 5,02 Euro) verboten. Dabei ist es unerheblich, ob die Mieten im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehren oder eines Staffel- bzw. Indexmietvertrages (vertragsmäßig) angehoben wurden. Bereits die Forderung oder die Entgegennahme der (übersteigenden) Mietanteile ist verboten und bußgeldbewährt.

Da Vermieter in Fällen einer Mietanpassung  zwischen dem 18.06.2019 und 22.02.2020 – ohne Kenntnis der späteren gesetzlichen Regelungen – mit Inkraftsetzung dieses Gesetzes unter Umständen „automatisch“ am 23.02.2020 ordnungswidrig wurden, darf zumindest bezweifelt werden, ob dies so verfassungskonform ist. Dennoch sind Vermieter in solchen Fällen gut beraten, wenn sie sich juristischen Beistand einholen.

§ 4 regelt die „Mietobergrenze“ für neue Mietverhältnisse ab 23.02.2020:

Die Mietobergrenze bei der erstmaligen bzw. Wiedervermietung ist entweder die wirksame Stichtagsmiete am 18.06.2019, maximal aber die Miete laut Miettabelle (§6/7)! Höhere Mieten sind verboten!

Nach § 5 gilt (für bestehende Mietverhältnisse) eine Miete als überhöht, wenn sie die Mietentabelle (korrigiert um Ausstattungsmerkmale und Wohnlage) um 20% übersteigt.
Eine überhöhte Miete ist verboten!

Auch diese Regelung ist als Verbot nach § 134 BGB ausgestaltet, sodass automatisch die (Teil-)Nichtigkeit des übersteigenden Mietanteils eintritt, mit der Folge das der Vermieter ungerechtfertig bereichert und zur Herausgabe verpflichtet ist.

Achtung: Dieser Paragraph tritt erst am 23.11.2020 in Kraft!

Nach Inkrafttreten auch des §5 zum 23.11.2020 wird die Wohnlage mit Zu- bzw. Abschlägen berücksichtigt:
– 0,28 €/m² bei einfacher Wohnlage
– 0,09 €/m² bei mittlerer Wohnlage
+ 0,74 €/m² bei guter Wohnlage

Die Ausführungsvorschriften stellen klar, dass frühestens zum 22.11.2020 mit der Rechtsverordnung zur Wohnlageneinordnung zu rechnen ist. Bis dahin gilt die Wohnlagenkarte gemäß Mietspiegel 2019, die unter http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/ abrufbar ist.